20 мая 2026 г.

Как работает эскроу-счёт для покупки жилья и как его открыть, чтобы защитить свои деньги

4.86

7 оценок

43 просмотра

Оцените
статью

Лучшая оценка: 5

Эскроу-счёт — это финансовый механизм, который снижает риски при покупке жилья в новостройке. Объясняем, как проходят расчёты, что происходит с деньгами при задержке строительства и почему этот формат стал обязательным для ДДУ.

4.86

7 оценок

43 просмотра

Оцените
статью

Лучшая оценка: 5

Жилой комплекс "Лето"

Q на Кулагина

Жилой комплекс "Аквамарин"

Уникод на Технической

Жилой комплекс "Царёво Сити"

Жилой комплекс "Атмосфера"

С 2019 года в России действует новое законодательство в сфере долевого строительства. Теперь сделка со строящимся объектом недвижимости, как правило, включает в себя обязательное использование эскроу-счёта для передачи денежных средств от покупателя к застройщику. Этот механизм направлен на минимизацию рисков для участников рынка первичной недвижимости, в частности – для защиты прав дольщиков. Разберём, что что такое эскроу-счёт, как он работает и какие задачи решает при покупке квартиры.

Что такое эскроу-счёт простыми словами

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, на котором денежные средства покупателя безопасно хранятся до выполнения условий сделки.

Механизм работы следующий: покупатель переводит деньги в банк, средства блокируются, и отправляются застройщику только после исполнения всех обязательств по договору ДДУ (завершение строительства, подписание покупателем акта приёма-передачи квартиры).

Если раньше деньги передавались в управление девелопера сразу при заключении договора ДДУ, то сейчас доступ к финансам открывается только после полной сдачи объекта. Это требование действующего закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

На период строительства средства остаются заблокированными: доступ к ним отсутствует как у покупателя, так и у застройщика.

Зачем эскроу нужен при покупке жилья в новостройках?

Поскольку в строящемся жилье квартира еще не представлена в физическом виде, для безопасности сделки используется эскроу-счёт, гарантирующий сохранность денежных средств. Но если дом уже достроен, необходимость в этом механизме отсутствует – можно сразу заключить договор купли-продажи.

Использование эскроу связано со следующими рисками:

Задержкой сроков сдачи. Дом может строиться годами, а иногда стройка и вовсе останавливается.

Банкротством застройщика. Деньги, вложенные в недвижимость, могут быть надолго законсервированы или вовсе потеряны, а сама стройка может не возобновиться.

Проблемами с качеством строительства. Застройщик нарушает сроки, использует некачественные материалы, а покупатели оказываются заложниками ситуации.

Эскроу-счёт решает эти проблемы, выступая гарантом безопасности для покупателя. Вы не рискуете остаться без квартиры и без денег, даже если у строительной компании возникнут непредвиденные трудности. Деньги, внесенные вами, надежно хранятся в банке и будут переданы застройщику только по факту выполнения им всех условий договора. Если что-то пойдёт не так, покупатель может расторгнуть договор на законных основаниях и вернуть свои деньги без каких-либо проблем.

Кто участвует в сделке с эскроу-счётом?

В договоре долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счёта участвуют несколько сторон:

Покупатель (дольщик). Это вы – человек, который приобретает квартиру в строящемся доме. Именно ваши деньги и будут храниться на эскроу-счёте.

Застройщик (продавец). Строительная компания, которая возводит дом и продаёт квартиры. Он получит деньги покупателя с эскроу-счёта только после выполнения своих обязательств.

Банк-эскроу-агент. Это уполномоченный банк, который выступает в роли посредника и гаранта. Он открывает эскроу-счёт, принимает на него ваши деньги, хранит их и контролирует выполнение условий договора. Банк также обязан вернуть деньги, если застройщик не выполнит свои обязательства.

Ипотечный банк (если используется ипотека). Если вы покупаете квартиру в ипотеку, банк-кредитор также участвует в сделке. Он перечисляет ипотечные средства на эскроу-счёт покупателя.

Чаще всего ипотека берётся в том же банке, в котором и будут храниться деньги на эскроу-счёте – это самый простой и удобный вариант оформления.

Но бывают и исключения, например, если застройщик настаивает на открытии счёта в определённом банке, а ипотека оформляется у совершенно другого кредитора. Такое тоже возможно, и никаких трудностей, за исключением подготовки дополнительных документов, не вызовет.

Как работает эскроу при покупке квартиры по ДДУ?

Схема использования эскроу-счёта при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) достаточно прозрачна и состоит из следующих этапов:

Заключение ДДУ. Вы подписываете с застройщиком договор долевого участия, в котором прописаны все условия: описание квартиры, сроки строительства, цена, порядок оплаты и использование эскроу-счёта.

Государственная регистрация ДДУ. Договор, как и прежде, проходит регистрацию в Росреестре. Это подтверждает ваше право на будущую квартиру.

Открытие эскроу-счёта. После регистрации ДДУ вам и застройщику необходимо обратиться в банк, который выбран в качестве эскроу-агента (часто это банк, предлагаемый застройщиком, или ваш собственный банк, если он сотрудничает с застройщиком). Банк открывает на ваше имя эскроу-счёт.

Внесение денег. Вы (или ваш ипотечный банк, если оформляете кредит) перечисляете полную сумму стоимости квартиры на этот эскроу-счёт.

Блокировка средств. Деньги на эскроу-счёте блокируются банком. Они не доступны ни вам, ни застройщику до наступления определённых условий.

Ввод дома в эксплуатацию. Застройщик строит дом и вводит его в эксплуатацию.

Передача квартиры и перевод средств. После ввода дома в эксплуатацию и подписания вами акта приема-передачи квартиры (подтверждающего, что претензий к квартире у вас нет), банк переводит заблокированные средства с эскроу-счёта на счёт застройщика.

Таким образом, вы получаете ключи от своей квартиры, а застройщик – заработанные деньги.

После окончательной сдачи объекта метраж квартиры может незначительно измениться, в большую или меньшую сторону (в пределах, допустимых по условиям договора). Это естественное явление, поскольку не всегда удаётся следовать изначальной проектной документации метр в метр, и на этапе строительства она часто меняется. В этом случае допускается перерасчёт стоимости недвижимости, исходя из которого покупатель должен либо доплатить часть средств, либо получить от застройщика компенсацию.

Как эскроу работает при ипотеке?

Использование ипотеки немного усложняет схему работы с эскроу-счётом, но никаких принципиальных изменений не вызывает. При оформлении ипотечного кредита сразу указываются реквизиты эскроу-счёта, на которые банк и перечисляет одобренную сумму. Если у вас есть первоначальный взнос, его нужно будет внести самостоятельно, и он также зачислится на безопасный счёт.

Сравним оформление договора с использованием ипотеки и на собственные средства.

Параметр	Только собственные средства	С использованием ипотеки
Источник средств на счёте	Собственные накопления покупателя.	Собственные накопления покупателя плюс денежные средства, предоставленные банком-кредитором (ипотечный кредит).
Роль банка-кредитора	Отсутствует (только банк-агент по эскроу).	Присутствует. Банк-кредитор перечисляет ипотечные средства напрямую на эскроу-счёт после выполнения определённых условий.
Гарантии для покупателя	Высокие (средства защищены банком до передачи объекта).	Максимально высокие: собственные средства защищены, а обязательства перед застройщиком обеспечиваются банком, выдавшим ипотеку.
Необходимые документы	Договор долевого участия (ДДУ), заявление на открытие эскроу.	ДДУ, заявление на открытие эскроу, кредитный договор с банком, согласие банка на перечисление средств на эскроу.
Процентная ставка по эскроу	Стандартная ставка банка-агента (обычно 0% или минимальная).	Если банк-кредитор и банк-агент по эскроу – один и тот же, ставка может быть 0%. Если разные, могут быть нюансы.
Процесс оформления	Проще, связано только с банком-эскроу и застройщиком.	Более комплексный, включает взаимодействие с банком-кредитором, банком-эскроу и застройщиком.

Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры?

Эскроу-счёт открывается в любом подходящем банке. Банк чаще выбирается застройщиком, но также может быть выбран и финансовый партнёр покупателя, если в сделке используется ипотечный кредит. Никаких строгих ограничений по выбору банка нет – достаточно лишь убедиться, что тот имеет лицензию ЦБ на работу с эскроу-счетами.

Обращаться в банк для открытия эскроу-счёта необходимо после того, как ДДУ будет подписан обеими сторонами и успеет пройти государственную регистрацию в Росреестре. Застройщик сам инициирует процесс открытия счёта и приглашает вас в банк.

Для открытия счёта от покупателя потребуются следующие документы:

Паспорт гражданина РФ.

Договор долевого участия (зарегистрированный в Росреестре).

СНИЛС и ИНН (по ситуации).

Перед подписанием документов на открытие эскроу-счёта, очень важно внимательно изучить договор и проверить правильность внесённых данных. Убедитесь, что там прописаны все условия и верно указаны все сведения.

Что происходит с деньгами на эскроу после сдачи дома или расторжения договора?

Закон чётко определяет порядок действий с денежными средствами, хранящимися на эскроу-счёте. Если условия договора выполняются, деньги переходят в управление застройщика, при расторжении договора – возвращаются покупателю.

Рассмотрим более подробные кейсы из реальной практики.

Сценарий	Причина	Действия покупателя	Результат
Завершение строительства	Застройщик ввел дом в эксплуатацию, передал квартиру	Подписание акта приема-передачи.	Банк перечисляет средства застройщику.
Расторжение ДДУ (по инициативе покупателя/застройщика)	Нарушение условий договора, изменение обстоятельств	Подача заявления о расторжении ДДУ, соблюдение процедуры, предусмотренной договором и законом.	Банк возвращает покупателю внесенные на эскроу-счет денежные средства.
Задержка строительства	Стройка затягивается сверх установленных сроков	Дождаться ввода в эксплуатацию (если есть гарантии) или инициировать расторжение ДДУ при значительной задержке.	Деньги остаются на эскроу-счете до момента передачи квартиры. При расторжении — возврат средств покупателю.
Банкротство застройщика (до сдачи дома)	Невозможность завершения строительства	Обращение в банк-эскроу-агент с требованием о возврате средств.	Банк возвращает все средства, хранящиеся на эскроу-счете, покупателю. Средства застрахованы в пределах установленного лимита (10 млн рублей на одного вкладчика в одном банке).
Строительство завершено, но дом не введён в эксплуатацию	Задержка ввода дома в эксплуатацию	При невозможности ввода дома в эксплуатацию в установленные сроки, покупатель вправе требовать возврата средств.	Банк возвращает покупателю внесенные на эскроу-счет денежные средства.

В одностороннем порядке разорвать договор и вернуть деньги нельзя. Но есть компромисс – при возникновении непредвиденных ситуаций покупатель имеет право обратиться к застройщику с просьбой расторгнуть договор по соглашению сторон. Если ответ положительный, договор расторгается и средства возвращаются на баланс покупателя.

При наличии ипотеки потребуется также урегулировать вопрос с банком, поскольку строящаяся недвижимость выступает предметом залога. В юридической практике Унистрой ситуации с ипотечными кредитами решаются просто: деньги со счёта сразу идут на погашение ипотеки, либо используется другое залоговое имущество. В зависимости от конкретной ситуации банк также может предложить иной формат урегулирования ситуации.

Какие плюсы и минусы есть у эскроу-счёта для покупателя?

Использование эскроу-счетов позволило создать безопасную и надёжную среду для сделок со строящимся жильём, навсегда решив проблему с недобросовестными застройщиками. Тем не менее у этого инструмента есть как справедливые преимущества, так и неочевидные минусы.

Начнем с позитивных моментов:

Защита денежных средств. Ваши деньги находятся под контролем банка и будут переданы застройщику только после выполнения им всех обязательств. Вы не рискуете потерять средства при банкротстве или задержке строительства.

Фиксация стоимости жилья. Покупка квартиры на этапе котлована фиксирует её стоимость. Чем ближе срок сдачи объекта, тем выше будет стоить жильё, но для вас цена останется фиксированной.

Бесплатное открытие и ведение. Открытие и обслуживание эскроу-счёта для покупателя, как правило, бесплатно. Все банковские комиссии оплачивает застройщик.

Банковский контроль. Банк следит за ходом строительства и выполнением застройщиком своих обязательств.

Страхование вкладов. Ваши деньги на эскроу-счёте застрахованы государством на сумму до 10 млн рублей.

Теперь к недостаткам. На время строительства зарезервированные деньги перестают приносить доход. Эскроу-счёт не предполагает начисление процентов за хранение денежных средств, а значит, ваши финансы будут простаивать впустую. Большой многоквартирный дом может строиться до 5 лет, и всё это время деньги будут заблокированы на счёте.

Ещё одна проблема блокировки денежных средств – необходимость сразу выплачивать ипотеку, если используется кредит. Фактически, вы продолжаете жить в арендованной квартире, но уже начинаете платить за своё жильё. Таким образом, до завершения строительства к финансовым потерям прибавляются и сроки аренды жилья.

Чем эскроу отличается от аккредитива и банковской ячейки

Эскроу-счёт, аккредитив и банковская ячейка – это разные способы безопасного хранения и передачи денежных средств. Хотя они похожи по цели (обеспечить безопасность сделки), их применение и механизм работы существенно различаются, особенно в контексте покупки недвижимости.

Сравним эти финансовые инструменты по разным критериям.

Характеристика	Эскроу-счёт	Аккредитив	Банковская ячейка (индивидуальный сейф)
Где применяется	Покупка недвижимости (особенно новостроек), сделки с землей, крупные договоры.	Торговые операции, сделки с недвижимостью (вторичный рынок), предоплата.	Хранение ценностей, документов, наличных денег.
Кто получает деньги	Продавец (застройщик) получает деньги после выполнения условий.	Получатель (продавец) получает деньги после предоставления банку подтверждающих документов.	Владелец ячейки имеет доступ к своему содержимому.
Когда раскрывается	После сдачи объекта, подписания акта приема-передачи.	При выполнении условий, указанных в приказе на аккредитив (представление документов).	В любой момент, когда владелец открывает ячейку.
Есть ли страхование	Да, застраховано АСВ до 10 млн рублей.	Нет, не подлежит страхованию АСВ.	Нет, не подлежит страхованию АСВ.
Подходит ли для строящегося жилья	Да, это основной инструмент для новостроек.	Теоретически, да, но менее удобно и безопасно, чем эскроу.	Нет, не подходит. Не обеспечивает выполнение условий договора.
Контроль выполнения условий	Банк-эскроу-агент контролирует, выполнил ли застройщик обязательства.	Банк проверяет только пакет документов, а не факт выполнения обязательств (например, качество строительства).	Полностью отсутствует.

Что запомнить перед открытием эскроу-счёта – короткий чек-лист

Всегда внимательно изучайте договор ДДУ. Убедитесь, что все условия вам понятны и предельно прозрачны.

Открывайте эскроу-счёт только в проверенных банках. Требуйте от застройщика партнёрство с популярными банками, избегайте неизвестных вам организаций.

Убедитесь, что средства на счёте будут застрахованы. По действующему законодательству максимальный лимит страхования составляет 10 млн рублей.

Изучите условия возврата денежных средств. Вернуть деньги обратно можно только в том случае, если застройщик нарушает условия договора. Просто так разорвать договор в одностороннем порядке не получится.

Тщательно проверяйте реквизиты. Не доверяйте банковской автоматизации – лично убедитесь в том, что все данные соответствуют действительности.

Если берёте ипотеку, уточните все детали. Кто перечисляет деньги, когда начинаются платежи, что происходит с первоначальным взносом.

Заранее узнайте перечень документов для раскрытия. Какие документы могут понадобиться для передачи денег застройщику после сдачи дома.

Как работает эскроу-счёт для покупки жилья и как его открыть, чтобы защитить свои деньги

Что такое эскроу-счёт простыми словами

Зачем эскроу нужен при покупке жилья в новостройках?

Кто участвует в сделке с эскроу-счётом?

Как работает эскроу при покупке квартиры по ДДУ?

Как эскроу работает при ипотеке?

Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры?

Что происходит с деньгами на эскроу после сдачи дома или расторжения договора?

Какие плюсы и минусы есть у эскроу-счёта для покупателя?

Чем эскроу отличается от аккредитива и банковской ячейки

Что запомнить перед открытием эскроу-счёта – короткий чек-лист

Выберите свою квартиру

FAQ

Эскроу-счёт можно открыть в любом банке?

Начисляются ли проценты на деньги на эскроу-счёте?

Можно ли снять деньги с эскроу до сдачи дома?

Кто платит за открытие и обслуживание эскроу-счёта?

Что происходит с эскроу-счётом после подписания акта приёма-передачи квартиры?

Можно ли покупать квартиру без эскроу-счета?

Каковы минусы эскроу-счета?