Комфорт как выбор: официальная позиция Унистрой по сервисному обслуживанию в ЖК «Царёво Сити»

Компания «Унистрой» — девелопер федерального уровня с 30-летним опытом работы в строительной отрасли. По состоянию на 2026 год компания входит в число лидеров общероссийского рейтинга застройщиков по объёму ввода жилья и обладает высшим рейтингом надежности «5 из 5» по версии Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). За это время девелопер реализовал более 30 проектов в 5+ регионах России, обеспечив ввод более 2,5 млн кв. м жилья.

Однако, в основе долгосрочной ценности недвижимости лежит не сам факт ввода, а профессиональная эксплуатация сданного проекта: именно она определяет и срок службы инженерных систем, и ежедневное качество жизни резидентов. Понимая это, «Унистрой» доверяет управление своими объектами только специализированным компаниям, прошедшим строгий квалификационный отбор.

Ключевым партнером девелопера выступает Сервисная компания «Территория комфорта»:  управление проектами Унистрой осуществляется в рамках стандартов бренда, обеспечивающих высокий уровень сервиса и повседневного комфорта жителей. 

Почему Унистрой доверяет «Территории комфорта»?

«Территория комфорта» — партнер, который разделяет подход девелопера к созданию современной и продуманной среды для жизни в разных сценариях. Управление новостройками для компании — не просто обслуживание инженерных систем, а формирование комфортного пространства для людей: бренд синхронизирует стандарты строительства и эксплуатации, внедряет цифровые технологии, развивает соседские комьюнити и постоянно совершенствуется, ориентируясь на обратную связь жителей. 

• По итогам 2025 года 71% процентов жителей готовы рекомендовать «Территорию комфорта» своим близким и знакомым (по результатам замера NPS).
• На базе ежемесячных опросов собственников (CSI), в среднем по жилым комплексам 9 из 10 человек довольны качеством сервисного обслуживания «Территорией комфорта».
• Компания неоднократно подтвердила свою надежность и актуальность на премиях федерального масштаба: победители премии REPA 2025 и 2023 в номинации «Управляющая компания. Жилая недвижимость», победитель Green Property Awards 2024, победители федеральной премии URBAN AWARDS-2022.

Сервисная компания «Территория комфорта» обеспечивает эксплуатацию жилых комплексов более 10 лет. За это время была выстроена система, при которой девелопер и сервисная организация работают в единой связке, гарантируя сохранность архитектурного облика и техническую исправность зданий.

Однако, за десятилетнюю историю совместной работы мы впервые столкнулись с ситуацией, когда часть жителей одного из новых домов приняли решение отказаться от высокой сервисной рамки в связи с ценовой политикой, выказав инициативу сократить сервисные услуги до минимально допустимого объёма.

Мы, как и наши сервисные партнёры, уважаем право жителей самостоятельно определять формат и стоимость управления своим домом — это фундаментальный принцип современного рынка жилой недвижимости, закрепленный законодательно на разных уровнях защиты прав человека. 

Вместе с тем, в компанию «Унистрой» поступает всё больше обращений от жителей первого дома ЖК «Царево Сити», содержащих недостоверную информацию о застройщике, СК, хронологии событий жизни данного дома, а также  — обвинения в неправомерности тех или иных действий. Обеспокоившись таким объёмом обратной связи, мы вместе с сервисной компанией разобрались в этом кейсе, восстановили событийный ряд, проверили всю входящую информацию и подготовили официальное разъяснение по вопросу «Царево Сити», чтобы перевести набирающий обороты конфликт из эмоционального русла в плоскость фактов и проверяемой информации.

Что происходило в «Царёво Сити»

По инициативе жителей в доме №1 ЖК возник выбор между двумя уровнями эксплуатации: муниципальным и расширенным по стандартам «Территории комфорта». По решению собственников обслуживание перешло на муниципальный тариф, а дополнительные услуги, которые в этот тариф не входят, были прекращены. Соответственно, и оборудование для оказания этих услуг — демонтировано. Ниже мы восстановили всю последовательность событий и подробно рассказали о различиях во включенных в тарификацию услугах.

Краткая хронология событий:

1. На старте эксплуатации дома №1 управляющая организация была определена в порядке, предусмотренном жилищным законодательством: решение о выборе способа управления и управляющей компании принималось собственниками на общем собрании. По данным протокола ОСС, большинство голосов было отдано за управление домом СК «Нурлы Йорт», после чего договор управления заключался в установленном порядке. ООО «Нурлы-Йорт» работала в сервисной модели бренда «Территория Комфорта» и тарифной политике 96 ₽/м². 

2. В процессе эксплуатации возник публичный конфликт, в первую очередь связанный с вопросами тарификации и трактовки состава услуг, а также процедурными вопросами, которые обсуждались в домовых сообществах. В доме №1 сформировалась инициативная группа, которая поставила под сомнение обоснованность тарифа на управление. В том числе перед изначально удовлетворёнными уровнем сервиса, объёмом оказываемых услуг и ценовой политикой жителями дома. Инициативная группа направила обращения в надзорные органы, в результате чего были инициированы обычные в такой практике проверки и запросы документов.

3. По обращениям жителей и в рамках предусмотренных законом процедур уполномоченными органами проводились проверки и рассматривались материалы (в том числе направлялись запросы со стороны надзорных инстанций). Со стороны компании «Нурлы-Йорт» предоставлялись необходимые документы и расчёты по запросам органов в установленном порядке.

4. Далее, на основании вынесенных предписаний, исполкомом был проведён конкурс в рамках установленного законодательством механизма определения способа управления МКД.

5. По итогам конкурсной процедуры была определена новая организация, которая осуществляет обслуживание дома №1 в рамках муниципальной модели и соответствующей тарификации. Обслуживание дома №1 компанией ООО «Нурлы-Йорт» прекращено с 13.02.2026 года. 

6. С 13 февраля 2026 года эксплуатацию дома №1 ЖК «Царёво Сити» осуществляет ООО «Сервис и Комфорт», определённое по итогам конкурсной процедуры, проведённой исполнительным комитетом. Компания приступила к обслуживанию дома в рамках действующей муниципальной модели и соответствующей тарификации.

Ответы на вопросы жителей к Застройщику и Сервисной компании

1. На каком основании были установлены экраны в местах общего пользования и по какой причине были демонтированы в дальнейшем?

10.09.2025 г. был заключен договор управления домом в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. По нему управляющая организация обязана управлять домом и содержать и ремонтировать общее имущество. На момент заключения договора квартиры еще не были переданы по акту ДДУ, поэтому общее имущество в долевой собственности у жителей отсутствовало.

По инициативе застройщика как Заказчика по договору управления, в местах общего пользования были установлены экраны для размещения видеороликов и социальной информации. Важно, что сами экраны были арендованы, собственностью дома являются стены и расположенные в них каналы для подключения. Далее лица, принявшие от застройщика помещения, определялись с решением о передаче общего имущества в пользование третьим лицам.

18.11.2025 г. решением общего собрания собственников (протокол № 3) было разрешено передавать часть общего имущества в пользование (в том числе участки стен со всеми коммуникациями). На основании этого решения ООО «СК «Нурлы Йорт» арендовало части стены для размещения экранов. Расходы на электроэнергию сервисная компания взяла на себя.

Позднее Прокуратура Пестречинского района изъяла решения собственников и протоколы собрания, о которых говорилось выше. Поэтому передать их для дальнейшего исполнения не представляется возможным. В настоящее время договор аренды расторгнут, экраны демонтированы их собственником. Дополнительно сообщаем, что при возврате имущества из аренды оно должно быть возвращено в надлежащем состоянии с учетом нормального износа. Требование об этом направлено арендатору со стороны ООО «СК «Нурлы Йорт» как арендодателя. В соответствии с этим требованием экраны не были повреждены, а все каналы подключения для сохранены для повторной установки экранов.

2. На каком основании были отключены камеры видеонаблюдения?

В проекте дома предусмотрены только сети подключения под видеонаблюдение, аналогично с экранами. Сами камеры, регистраторы и другое оборудование в проект стройки не входили. После смены УК, которую инициировали собственники дома №1 в рамках установленной законом процедуры 13.02.2026, была принята муниципальная тарификация. Содержание подобной системы в нее не входит.

3. Почему отключили и забрали мотор автоматических ворот?

Сами ворота не были сняты: был демонтирован только электрический привод.

Ограждение территории, установка ворот и электрического приводы выполнены застройщиком после завершения строительства дома. Данные элементы благоустройства не входят в первоначальный состав общего имущества собственников помещений дома. Вопрос включения в состав имущества ворот и калиток входил в перечень вопросов собрания и далее включался в качестве приложения к изначальному договору управления, чтобы зафиксировать статус этого имущества.

Приостановкой реализации решения собраний от СК «Нурлы Йорт», жители фактически отменили решения о включении данной техники в состав имущества. Принятый ранее договор управления, в котором было заявлено содержание автоматических ворот, также оказался отменен. Уведомления о возможной приостановке работы ряда сервисов были размещены в информационных каналах Сервисной компании и направлены в рамках процедуры уведомлений, предусмотренной законодательством. 

4. Почему были отключены домофоны?

Домофония также входит в ряд сервисных связок, которые не относятся к общедомовому имуществу и не могут автоматически сопровождаться любой новой компанией в прежнем виде. Поэтому при переходе на муниципальную тарификацию часть этого сервиса была отключена.

Оборудование, которое связывает домофонию с мобильными решениями и цифровыми сервисами требует сервисного сопровождения. При смене УК данный функционал недоступен, до тех пор, пока новая компания не возьмет на себя обслуживание этой системы. Компания не может сделать этого без общего решения собственников по согласованию услуг и их оплаты.

Всё вышеуказанное оборудование принадлежит сервисной компании, однако все инженерные системы и подключения, встроенные в здание, находятся в общедомовом имуществе. Поэтому при наличии решения собственников о включении в состав общего имущества ограждений и установлении размера платы за их содержание, оборудование можно беспроблемно вернуть на место.

5. Почему управляющая компания повысила тарифы?

Вопрос не является корректным, поскольку стороны договора управления (УК и собственники) не вправе изменять тариф в одностороннем порядке. На изменение стоимости влияют только нормы действующего законодательства и совместное решение всех сторон договора. Ценовая политика СК «Нурлы Йорт» была прозрачной и формировалась в рамках принятого собственниками договора управления.

6. Действительно ли прокуратура постановила, что изначальный предложенный тариф был превышен в 4 раза?

После ряда формальных проверок, прокуратура действительно вынесла вердикт, что стоимость содержания территории ЖК «Царёво Сити» превышает минимальный тариф в 4+ раза. Однако важно понимать, что она лишь зафиксировала разницу в 4 раза с муниципальным тарифом (и, соответственно минимальным обязательным перечнем услуг) по РТ,  установленным на момент проверки.*

При этом ни один из проверяющих органов не проводил проверку экономической обоснованности тарифов. Не оценивал реальные характеристики дома (состав, конструктивные особенности, степень физического износа, техническое состояние, геодезические, природно-климатические условия расположения и т.д.), потенциальную стоимость эксплуатации объекта и реальные расходы СК.

*На 2 полугодие 2025 года мун. тариф Пестречинского района насчитывал порядка 20,9 ₽/м². На многие услуги, оказываемые СК «Территория комфорта» в «Царёво Сити», муниципальный тариф установлен не был, т.к. они не входят в обязательный перечень обслуживания МКД; 

Муниципальный тариф, установленный Исполкомом Пестречинского района в 2026 году для эксплуатации дома №1 «Царёво Сити» ООО «Сервис и Комфорт», составляет уже 37,4  ₽/м.

7. На каком основании управляющая компания «Сервис и Комфорт» в «Царёво City» управляет и начисляет квитанции, не имея лицензии?

Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) приостановлено рассмотрение заявления о включении дома №1 по ул. Исламова в реестр лицензий. Такая процедура не является нарушением, а напротив, прямо предусмотрена действующим законодательством. Причиной приостановки стало отсутствие необходимых сведений от предыдущей управляющей организации — ООО СК «Нурлы Йорт», которая ранее осуществляла управление домом. В соответствии с п. 2 ст. 198 Жилищного кодекса РФ, изменения в реестр лицензий вносятся при наличии подтвержденных оснований (заключение, прекращение или расторжение договора управления).

В подобных случаях, согласно п. 3 ст. 198 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора обязан провести проверку, только по результатам которой принимается решение о внесении изменений в реестр лицензий. Пока идет проверка, внести сведения о новой управляющей организации невозможно.

При этом важно подчеркнуть: ООО «Сервис и Комфорт» управляет домом на законных основаниях. Это единственный участник конкурса по отбору управляющей организации, который не отозвал свою заявку. В таком случае (в соответствии с п. 71–72 Постановления Правительства РФ №75) участник обязан заключить договор управления многоквартирным домом и не вправе отказаться. Договор был подписан 13.02.2026, и компания приступила к его исполнению по закону.

Таким образом, процедура проверки со стороны ГЖИ не влияет на факт заключения и исполнения договора управления. ООО «Сервис и Комфорт» продолжает выполнять все обязательства по содержанию и управлению домом и имеет законные основания для начисления платы за ЖКУ. В свою очередь, собственники помещений обязаны своевременно производить оплату этих услуг.

Отсутствие сведений в реестре лицензий на текущий момент не говорит о незаконности деятельности управляющей организации.

8. На что уходят деньги с платежей по тарифам? Какие услуги входят в действующий тариф?

Ниже показано, какие услуги входят в базовый муниципальный тариф, а какие относятся к расширенному. Муниципальный тариф формируется уполномоченным органом местного самоуправления и включает обязательный перечень работ по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства РФ №290.

• Управление многоквартирным домом

• Дератизация

• Содержание контейнерных площадок

• Уборка придомовой территории

• Уборка подъезда

• Текущий ремонт жилого здания

• Текущий ремонт внутридомовых систем водоснабжения и канализации, оборудованных коллективным прибором учета холодного водоснабжения, теплообменным оборудованием и повысительной насосной станцией

• Текущий ремонт внутридомовых систем центрального отопления, оборудованных коллективными приборами учета тепловой энергии и системами автоматического регулирования расхода тепла

• Текущий ремонт внутридомовых сетей электроснабжения и электрооборудования

• Техническое обслуживание и текущий ремонт лифта

• Техническое обслуживание и текущий ремонт систем коллективного приема телевидения

• Техническое обслуживание и текущий ремонт вентиляционных каналов

• Техническое обслуживание и текущий ремонт систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода

• СОИ ХВС

• СОИ ГВС

• СОИ электроснабжение 

• СОИ водоотведение

Перечень работ/услуг, определенный индивидуально для МКД №1 ЖК «Царёво Сити» исходя из его технической оснащенности/благоустройства и НЕ включенных в тарифы, принятые в текущей модели управления:

• Функционирование сайта и МП, цифровой call-центр, организация, контроль и приемка оказания доп.услуг, организация  использования ОИ в МКД, расширенный график работы офиса, полное сопровождение не более 1-го ежегодного собрания в год (сервис от бренда Территория Комфорта)

• Техническое обслуживание откатных ворот (двор)

• Комплексный уход за зелеными насаждениями (обрезка, подкормка, прополка, обработка от вредителей, подготовка к зимнему периоду, рыхление). Так, в минимальный перечень входит обрезка деревьев,  покос травы, полив, но не входят удобрения, аэрация газона, рыхление растений, которым это требуется

• Техническое обслуживание системы АСКУЭ

• Техническое обслуживание системы автополива

• Техническое обслуживание домофона (включая вызывные панели на калитках)

• Техническое обслуживание автоматического фотореле, датчиков движения на освещении в местах общего пользования и дворовой территории, оборудования декоративного освещения на придомовой территории и фасада здания

• Кратность уборки МОП 

• Кратность уборки придомовой территории (частота уборки дворниками, частота применения спец.техники)

• Содержание МАФов, элементов благоустройства на земельном участке, который относится к дому (детские , спортивные площадки и покрытия, содержание дворовых покрытий

9. По какому графику сегодня происходит исполнение уборки, соответствует ли он заявленным стандартам?

Сейчас уборка в доме №1 производится в рамках перечня обязательных работ по содержанию общего имущества входящих в муниципальный тариф:

• Влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов - 1 раз в неделю;

• Мытье лестничных площадок и маршей ниже 2 этажей - 1 раз в неделю;

• Мытье лестничных площадок и маршей выше 2 этажа - 1 раз в месяц;

• Мытье полов кабины лифта - 6 раз в неделю;

• Мытье окон - 1 раз в год;

• Сухая чистка шкафов электрощитовых - 1 раз в год;

• Протирка пыли с колпаков светильников, подоконников в помещениях общего пользования - 1 раз в год;

• Обметание пыли с потолков - 1 раз в год;

• Влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек - ежегодное (весной);

• Влажная протирка почтовых ящиков, двери лифта на 1 этаже, отопительных приборов, пространство за ними, информационный стенд, двери входной группы подъезда - ежегодное (весной);

• Очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов) - ежегодное (весной)

• Подметание и уборка придомовой территории - ежедневно;

• Очистка от мусора урн, установленных возле подъездов - не реже 1 раза в сутки;

• Промывка от мусора урн - периодически;

• Уборка и выкашивание газонов - через каждые 10-15 дней;

• Прочистка ливневой канализации - не реже 2 раз в год;

• Уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка - ежедневно, очистка не реже 1 раза в месяц;

Работы выполняются согласно этому графику. Жители могут оставить обратную связь по качеству уборки, обратившись в колл-центр или в офис обслуживания. 

10. Что необходимо для возвращения демонтированного оборудования?

Сервис, комфорт и расширенный перечень услуг (т.н «дополнительный сервис») требует определенных затрат. Если жители не готовы платить за дополнительный сервис, то обслуживание переходит в формат оказания минимального перечня услуг, определенный законом. Как было показано в таблице выше, услуги видеонаблюдения, электроворот и интегрированной домофонии не входят в минимальный перечень услуг по содержанию общего имущества.

Они могут быть оказаны вновь, если собственники примут общее решение об этих услугах, их порядке, и об определении размера платы за них. Если собственники решат вернуть дополнительные сервисы — установить камеры, мониторы, нанять ЧОП или подключить другие опции — это можно сделать по их выбору в рамках отдельного решения собрания и договора.

*** 

Мы искренне обеспокоены тем, как развивается публичная дискуссия вокруг ЖК «Царёво Сити». Проект создавался как современный, технологичный и комфортный жилой комплекс с продуманной средой, инженерией и сервисными решениями — и для нас принципиально важно сохранять этот уровень не только в момент передачи ключей, но и на горизонте последующих лет. Это напрямую влияет и на качество жизни, и на долгосрочную ценность недвижимости.

Мы уважаем право собственников задавать вопросы, спорить и выбирать удобную для себя модель управления домом. Компания «Унистрой» готова продолжать диалог и давать разъяснения по фактам и документам. Однако, мы просим всех участников публичной дискуссии сохранять уважение — к соседям, к труду людей на объекте и к реалиям эксплуатации МКД. Для нас критически важно, чтобы коммуникация между всеми участниками (жителями, сервисной компанией, органами контроля и застройщиком) оставалась уважительной и конструктивной. Это тот минимум, который помогает дому оставаться домом, а не полем постоянного конфликта.