Online-сервисы
ИПОТЕЧНЫЙ
КАЛЬКУЛЯТОР
Запись на
экскурсию!
+7 (843) 295 53 83
НОВОСТИ И СМИ
Подписаться на новости
Думали, будет хуже: продажи новостроек в Казани рушатся чуть медленнее

Думали, будет хуже: продажи новостроек в Казани рушатся чуть медленнее

16.06.2020

Цены подросли везде, кроме Кировского района, а коронавирус подстегнул интерес к загородным участкам

«Сидим как на пороховой бочке», — так оценивают эксперты «БИЗНЕС Online» ситуацию на рынке недвижимости. Режим самоизоляции повлиял на интерес людей к загородному жилью и земельным участкам, а залежавшиеся с прошлого года квартиры от застройщиков усилили конкуренцию-противостояние со «вторичкой» в старом фонде. О том, кто готовится строить и какие парадоксы показывают цены, — в нашем материале.

«ДОЛЕВКА» УПАЛА ЕЩЕ НА 10%, ЗАТО В КАЗАНИ РЕЗКО ВЫРОСЛИ ПРОДАЖИ СТАРОГО-СДАННОГО ЖИЛЬЯ

Несмотря на восстановление работы МФЦ, в мае рынок недвижимости Татарстана продолжил частичное падение, что отразилось в статистике Росреестра. Новых квартир куплено еще на 10% меньше, чем в «коронавирусном» апреле, когда продажи упали на 24%. Однако сделки на вторичном рынке в Казани выросли на 24%, в районах РТ — на 5%. Интересно, что если смотреть состояние рынка в целом («вторичка» + новостройки), то за месяц число сделок выросло на 5%, но все равно в сравнении с маем 2019 года рынок просел на 10%.

«Ситуация оказалась лучше той, что ожидали, — подвел итоги мая гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“, глава гильдии риелторов Андрей Савельев. — Май из-за праздников традиционно неактивен. Но зарегистрировали сделки те, кто вышел на подписание договоров до начала карантина». Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова тоже ожидала худших результатов. «Учитывая ограниченность работы МФЦ, сложности с показами и снижение платежеспособности населения, показатели неплохие», — сказала Гизатова. Подтверждает ситуацию и один из источников среди девелоперов: да, ждали худшего, в апреле продажи заметно просели. Май, однако, оказался неплохим, а в июне за две недели уже продали столько же квартир, сколько за весь май.

Самое очевидное объяснение загадки роста вторичного рынка в том, что именно такие сделки, в отличие от долевых, некоторое время никак нельзя было зарегистрировать в МФЦ — ни очно, ни дистанционно. Так что накопился некоторый отложенный спрос. Еще одной версией поделился один из собеседников «БИЗНЕС Online» среди девелоперов. В прошлом году застройщики РТ, Казани сдали рекордное количество квадратных метров. И сейчас новые квартиры в сданных домах, где еще никто не жил, уходят как раз на вторичном рынке — это уже не «долевое»! Отсюда и рост «вторички» по Казани в 5 раз больше, чем по РТ. «Данные Росреестра указывают на рост числа сделок на вторичном рынке за счет новой „вторички“, а не старого фонда, — подтверждает догадки исполнительный директор „Ак Барс Дома“ Антон Вассерман. — Это важный факт! И его нельзя опускать, тем более сейчас, когда люди, имеющие возможность, предпочитают покупать квартиры в домах, близких к сдаче. Но у крупных игроков рынка, работающих над своим продуктом и качеством, свободных квартир практически не остается».

Савельев согласен с тем, что у ряда застройщиков есть готовые квартиры в сданных объектах: «Это касается домов, где хромала маркетинговая, ценовая политика, работа с риелторами. Застройщики, у которых данные параметры хорошо проработаны, продают все квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, на этапе строительства. Я бы не сказал, что прошлогодние квартиры тянут рынок». Кроме того, отрабатывают свои вложения и инвесторы. До 30–40% сделок на первичном рынке — инвестиционные. Поэтому, выходя в кеш, инвесторы создают положительную статистику и на вторичном рынке. Этот момент подтверждает замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов — инвесторы, которые купили квартиры на старте продаж, после сдачи дома частенько перепродают их, зарабатывая за счет разницы в цене.

К цене «квадрата», пожалуй, и перейдем.

В прошлом году застройщики РТ, Казани сдали рекордное количество квадратных метров. И сейчас новые квартиры в сданных домах, где еще никто не жил, уходят как раз на вторичном рынке — это уже не «долевое»

КАЗАНСКИЙ «КВАДРАТ» ПОДЕШЕВЕЛ НА 500 РУБЛЕЙ — СПОСОБСТВОВАЛ ДЕМПИНГ НОВОСТРОЕК КИРОВСКОГО РАЙОНА

Цены на жилье, похоже, нащупывают точку равновесия. По данным Domofond.ru, стоимость квадратного метра новостроек Казани в мае зафиксирована у отметки в 79,5 тыс. рублей — это на 500 рублей меньше, чем в апреле. То есть рост в среднем явно остановился.

Но это средняя температура по больнице — и поэтому интересно понять, за счет чего агрегатор фиксирует снижение? В разрезе районов падение цен на «квадрат» констатировано лишь в новостройках Кировского района — аж на 6% к маю 2019 года. В остальных районах Казани стоимость растет. Наибольший рост квадратного метра зафиксирован в Авиастроительном районе: +14,8%, Московском +12,8% и Ново-Савиновском +11% к маю предыдущего года. В годовом исчислении средняя цена «квадрата» в новостройках столицы РТ увеличилась на 8,2%.

Квадратный метр «вторички» прибавил 3,3% и сравнялся с «первичкой» на уровне 79,5 тыс. рублей. Цена квадратного метра на «вторичке» за последний год (май к маю) снизилась только в Кировском районе (-2,1%) в остальных рост цены «квадрата» в пределах от 0,9% до 5,7%.

«РАССРОЧКА КАК НА ТЕЛЕВИЗОР», АКЦИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ГОСПОДДРЕЖКА И ОДНО ВАЖНОЕ «НО»: УПАЛИ ДОХОДЫ ЛЮДЕЙ

Продажи через ДДУ в чистом виде, в том числе и через эскроу, в сравнении с прошлым годом очевидно снижаются. Участники рынка объясняют это прежде всего сложной экономической ситуацией 2020 года, последствиями карантина и общим снижением доходов.

«Причина проста — „коронакризис“, — отмечает Искандер Юсупов, отмечая панические ожидания людей. — По проведённым нами исследованиям, 40% опрошенных нами казанцев либо бояться потерять работу, либо уже ее потеряли. Но и в этих условиях не стоит отчаиваться. Во-первых, любой кризис рано или поздно заканчивается. А на фоне рекордно низких ипотечных ставок именно сейчас есть шанс выгодно приобрести жилье, воспользовавшись и поддержкой государства, и специальными программами девелоперских компаний».

«Все зависит от уровня доходов и кредитных предложений, — говорит гендиректор агентства недвижимости „Мегалит“ Адель Хасбиуллин. — Проблем с кредитными предложениями нет. Есть люди, которые хотели бы улучшить жилье, но не могут из-за упавших доходов. Сидим как на пороховой бочке, ведь макроэкономические показатели нестабильны и неясно, как и что повлияет на повседневную жизнь в дальнейшем».

Руководитель АН «Счастливый дом» называет две причины снижения продаж по ДДУ: традиционный сезонный спад, помноженный на последствия короновируса «Сказывается ожидание потенциальными покупателями интересных акций, скидок, предложений. И, конечно, снижение уровня жизни населения, рост безработицы на фоне роста кредитной нагрузки», — говорит Гизатова.

Хотя, положа руку на сердце, от покупки квартир отказываются не те граждане, что пополняют сейчас статистику центров занятости, а как раз-таки куда более состоятельные люди. Но они просто выжидают, что будет дальше, отмечает еще один собеседник в среде девелоперов.

Меры господдержки, которые застройщики со своей стороны в мае поддержали дополнительными субсидиями и акциями, тоже дали свой эффект. Их поддержали и девелоперы. Например, продолжают действовать предложения ипотеки под 0,5% годовых. Некоторые предлагают прямые скидки на квадратный метр: это клиенту понять проще, нежели высчитывать спрятанную выгоду от ипотечных скидок. «Манипуляции, которые сейчас делают банки с застройщиками, по сути уменьшают цену квадратного метра. Потребитель получает рассрочку как на телевизор», — рассуждает Хасбиуллин.

Гизатова же отмечает, что казанскому рынку не хватает увеличения суммы ипотечного кредита по ипотеке под 6,5 процентов — с 3 до 5 млн рублей. С учетом минимально необходимого первоначального взноса в 20% от стоимости квартиры в Казани под «путинскую ипотеку» подпадают в основном новые «однушки» и небольшие «двушки» далеко от центра города — это стимулирует продажи скорее ближе к окраинам города. Поддерживает эту мысль и замгендиректора «Унистроя»: в существующем виде программа ограничивает потенциальных покупателей размером кредита. «Если порог в 8 миллионов приемлем для Москвы и СПб, то для городов-миллионников порог в 3 миллиона очевидно мал. Мы думаем, что его нужно поднять как минимум до 5 миллионов рублей», — резюмирует Искандер Юсупов.

«Манипуляции, которые сейчас делают банки с застройщиками, по сути уменьшают цену квадратного метра. Потребитель получает рассрочку как на телевизор»

ПРОДАЖИ ЗЕМЛИ В РТ ВЫРОСЛИ ПОЧТИ В ДВА РАЗА, А ЗАСТРОЙЩИКИ НАКОНЕЦ ПОШЛИ ЗА НОВЫМИ РАЗРЕШЕНИЯМИ

Майская статистика управления Росреестра по РТ показала еще одну тенденцию: рост спроса на загородную недвижимость и земельные участки. В мае число регистраций сделок с земельными участками в Казани выросло на 23% до 785. А в целом по РТ за месяц зарегистрировали 3,7 тыс. сделок, что в 1,8 раза больше апреля и на 8% больше майского показателя 2019 года! По словам экспертов, жесткий режим самоизоляции подогрел интерес горожан к загородному жилью в пригородах и раскрыл его преимущества перед квартирами.

Напомним, что именно за счет ИЖС Татарстан намерен увеличить объемы сдачи жилья в 2020 году. Жители республики должны ввести в эксплуатацию на 30% больше площадей в частных домах, чем годом ранее, в том числе, разумеется, и на землях, предназначенных для садоводства. Речь идет о 10 тыс. домовладений! «В кризис население всегда смещает вектор на строительство собственного дома, — говорил в конце апреля министр строительства и ЖКХ Фарит Ханифов. — Сегодня происходит то же самое. Сейчас в республике сдано 29 процентов жилья, по МКД процент чуть ниже — 25, а ИЖС — к плановым цифрам, уже 37 процентов. Это очень яркий показатель. Люди хотят не просто успокоиться. Они хотят, чтобы это спокойствие было долгим, нормальным и понятным. Потому и я рекомендую всем татарстанцам, имеющим жилье в городах, чтобы небольшой домик в деревне у вас появился».

Именно за счет ИЖС Татарстан намерен увеличить объемы сдачи жилья в 2020 году

Гизатова полагает, что летом будет традиционное затишье, и в июне рекордов по числу сделок рынок не увидит. «Исключение составит загородная недвижимость, которая обрела популярность благодаря карантину и сельхозипотеке под 2,7% годовых», — считает эксперт. По данным «Интерфакса», правительство РФ увеличит расходы на программу сельской ипотеки втрое — с 1 до 3 млрд рублей.

Глава гильдии риэлторов настроен оптимистичнее. Он рассчитывает, что на докарантинные показатели строительная отрасль выйдет в конце июня. «Рынок постепенно выравнивается, потребители реализуют отложенный спрос», — считает Савельев.

Пробуждаются и застройщики. Если на момент написания предыдущего обзора рынка застройщикам не выдали ни одного разрешения на строительство, то затем перечень пополнился тремя выданными в апреле разрешениями. Компания «Бриз» получила разрешение на 18-этажку по ул. Заслонова в Вахитовском районе. «Ак Барс Дом» готовится продолжить строительство в ЖК «Мой ритм» и открывает продажи во второй очереди комплекса, а также тремя новыми корпусами продолжает проект «Светлой долины». ООО «Зилантова гора» собирается начать дом в Авиастроительном районе. В мае разрешения на строительство 62-квартирной многоэтажки в Дербышках выдали Госжилфонду РТ, у «Ак Таша» в планах — объект на Ноксинском спуске. Наконец, пришедший в Казань удмуртский «Комосстрой» готовится начать продажи в своем доме «в стиле хюгге» на Академика Губкина.

Всего в мае выдали шесть разрешений на строительство МКД. Но это все-таки вдвое меньше майского показателя 2019 года. И, если активность застройщиков останется столь же вялой, то через 1,5-2 года Казань получит дефицит квартир в свободном предложении, что не способствует снижению цен на «квадрат». По мнению исполнительного директора «Ак Барс Дом» Антона Вассермана, это вполне может быть результатом того, что большая часть застройщиков корректируют свои планы в связи с нестабильной ситуацией — и с осторожностью выводит на рынок новые проекты. Сейчас многие продолжают говорить о каком-то страшном падении рынка. Но, по мнению Вассермана, не стоит все-таки забывать о том, что стройотрасль даже в коронакризис оказалась предметом особой заботы со стороны государства.

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/471962

К СПИСКУ НОВОСТЕЙ
Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, предоставляя персональную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование cookie файлов и обработку персональных общедоступных данных согласно Политике конфиденциальности.