Личный кабинет Приедем сами!
Запись на
экскурсию!
+7 (843) 295 53 83
НОВОСТИ И СМИ
Подписаться на новости
Ипотека дорожает – «вторичка» буксует: повышение ставок будоражит казанских покупателей?

Ипотека дорожает – «вторичка» буксует: повышение ставок будоражит казанских покупателей?

23.11.2018

Пульс рынка недвижимости: эпоха «эскроу» уже здесь, Андрей Беляков построил ТЦ, а Ян Айзенштат — «супермаркет квартир»

На рынке жилья Татарстана выросли все виды сделок, но Казань при этом — исключение: жители столицы РТ, в сентябре гонявшиеся за готовыми квартирами, вдруг отвернулись от «вторички», снизилось и число ипотечных сделок. Видимо, покупатели старались успеть до роста ипотечных ставок, которые прогнозируемо дернулись вверх в октябре. В чем плюсы и минусы принципа «квартирного агрегатора», насколько «провалились» новостройки Кировского и взлетели квартиры в Московском районе — в обзоре «БИЗНЕС Online».

Жители столицы РТ вдруг отвернулись от «вторички», которую активно скупали еще в сентябреЖители столицы РТ вдруг отвернулись от «вторички», которую активно скупали еще в сентябреФото: «БИЗНЕС Online»

«ОКТЯБРЬСКИЕ ГОРКИ»: ВЫРОСЛО ВСЕ, НО КАЗАНЦЫ ВДРУГ ПЕРЕДУМАЛИ БРАТЬ «ВТОРИЧКУ»

Недолгим было мягкое снижение рынка недвижимости в первый месяц осени. В октябре, по данным управления Росреестра, в целом по Татарстану выросло абсолютно все. Долевое по сравнению с сентябрем прибавляет 19% — а по сравнению с прошлым годом и вовсе 26%. Вторичное жилье пользуется спросом в республике — таких квартир было куплено на 16% больше, чем год назад. Ну, а ипотека, несмотря на рост процентных ставок, прибавила 22%.

При этом в Казани картинка чуть иная. Жители столицы РТ вдруг отвернулись от «вторички», которую активно скупали еще в сентябре. А по сравнению с прошлым октябрем число сделок упало на 16%. В сранении с сентябрем на 17% меньше стало сделок с ипотекой, хотя по сравнению с прошлым годом казанцы все равно взяли на 21% больше ипотечных кредитов. По словам замгендиректора компании «Унистрой» Искандера Юсупова, доля тех, кто расплачивается сразу же, в последнее время растет. И сейчас доля ипотеки — 48% от общего числа сделок компании, рассрочки — 28%, а полной оплаты — 24 процента.

Складывается впечатление, что часть заемщиков предвидела повышение ставок (для этого достаточно читатб новости) и постаралась успеть раньше. И действительно, в октябре ряд банков подняли стоимость ипотечных денег: «Сбер» и ВТБ — на 0,4%, «Зенит» и «Раффайзенбанк» — на 1%, «Россельхозбанк» — на 0,3%, и так далее.

«Слухи о повышении ставок по ипотеке — пусть и не таком значительном, на 0,5-1 процента, повлекли за собой рост числа сделок. Особенно на первичном рынке», — подтверждает гендиректор «НЛБ-недвижимость» и президент гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев. Нестабильность на финансовом рынке провоцирует людей задуматься о своих сбережениях. «Люди стали возвращаться из депозитов, банков и вкладываться в новостройки. Причем это не профессиональные инвесторы, а люди, которые покупают первичное жилье как инструмент сохранения денег. Таких становится больше. Инвесторы, конечно же, тоже есть, но их количество растет не так стремительно», — говорит Савельев. Это подтверждает и руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова — спрос подогревают разговоры о вероятном обвале рубля, снижение доверия к банковской системе. В итоге люди выбирают недвижимость — да, это не всегда лучший способ инвестиций, но он хотя бы осязаемый.

Динамика, октябрь, год к году

Октябрь-2018 Казань            Октябрь-2018 Татарстан      Октябрь-2017 Казань            Октябрь-2017 Татарстан            Динамика Казань       Динамика Казань

Долевое                      2085                1752                +1%9

Вторичный рынок     2194    4473*  2517    3960*  -13%   +13%

Ипотека          1582    3484*  1906    2848*  -17%   +22%

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью

Динамика, сентябрь-октябрь 2018 года

Сентябрь-2018 Казань          Сентябрь-2018 Татарстан     Октябрь-2018 Казань            Октябрь-2018 Татарстан            Динамика Казань Татарстан Динамика Татарстан

Долевое                      1651                2085                +26%

Вторичный рынок     2615    3867*  2194    4473*  -16%   +16%

Ипотека          1308    2932*  1582    3484*  +21%   +19%

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью

ЛИДЕР ПО РОСТУ ЦЕН НОВОГО ЖИЛЬЯ — МОСКОВСКИЙ РАЙОН: ЗА ГОД СРЕДНЯЯ КВАРТИРА ПОДОРОЖАЛА НА 31%

Цены на квартиры в росте — по крайней мере, такую картину фиксируют агрегаторы. В частности, по данным Domofond.ru, по сравнению с октябрем 2017 года цены на новостройки выросли на 13,3%, то есть почти на 9 тыс рублей за «квадрат». Теперь среднестатистическая казанская квартира стоит 74 тыс рублей за квадратный метр. «Вторичка» подросла на 6%, и метр стоит 72,4 тысячи. По данным сервер «Tatre.ru», конкретно в октябре средняя цена на новые квартиры выросла на 1,73% и к концу октября достигла 70,6 тыс рублей. На вторичном рынке стоимость — более 76 тысяч, и рост цены 0,92%.

Интересно, что, по версии аналитиков «Домофонда», первичка в среднем уже обогнала вторичку, а у Tatre.ru все еще сохраняется разрыв на 6 тыс за квадрат. Кому верить? По мнению Анастасии Гизатовой, конфликт между первичным и вторичным сегментом явно обостряется. «Вторичка» подросла в цене — причем необоснованно сильно, и в Казани клиенты опять стали покупать новые квартиры. Тем более что застройщики борются между собой. «Это как карточная игра: один предлагает ипотеку без первоначального взноса, а второй вытаскивает козырь — первые 6 месяцев по сниженной или минимальной ставке. На самом деле, это скрытая скидка,  но покупателям и инвесторам интересно, когда идет сниженная ставка или ипотека первые два года не оплачивается. Потому что они могут перепродать эту квартиру после ввода дома в эксплуатацию без затрат», — отметила она в разговоре с «БИЗНЕС Online».

Любопытна и статистика по районам. Как оказалось, «квадрат» новостройки быстрее всего дорожают… где бы вы думали? В Авиастроительном районе. По данным «Домофонда», рост за год —  16,9%: с 56,8 до 66,4 тыс рублей за метр! В спину «дышит» Приволжский: рост — 16,8%, цена — 65,8 тысячи.

Но вот если переключиться на показатель «квартиры», то здесь падение на 0,9%. Средняя квартира в Авиастрое стоит 2,8 млн рублей. Больше всего подорожание в Московском районе — с 2,8 до 3,6 млн рублей, то есть на 800 тысяч рублей — или на 31%. В Ново-Савиновском рост стоимости новых квартир — с 5 до 6,6 млн рублей, то есть на 30%. А вот Вахитовский с его дорогими квартирами «подрос» всего-то на 2,4% — и теперь средняя квартира в центре стоит 10,4 млн рублей. Грустнее всего застройщикам Кировского района: за год цены новых квартир в среднем понизились аж на 9%. Кстати, Московский и Ново-Савиновский районы лидируют по росту цены квартиры и в сегменте вторичного жилья (+10%), здесь лидеров догнал Кировский район. А Вахитовский с Авиастроительным тоже чуть упали. 

БАНКИ ФИКСИРУЮТ РОСТ ИПОТЕКИ И СТАВОК

В банках же отмечают рост ипотечного кредитования и ждут повышения ставок. В частности, ВТБ фиксирует рост числа выдачи ипотеки с начала года на 22% до 14,5 млрд рублей. Причем более половины выдано на покупку готового жилья, а объем сделок на вторичном рынке у него вырос на 19%.

В банке «ДельтаКредит» также отмечают, что за три квартала рост ипотеки составил 22%, а на вторичном рынке число выданных кредитов выросло на 47%. «По нашим прогнозам, до конца года средневзвешенная ставка, вероятнее всего, будет находиться в интервале 9,5-10%. В первом полугодии следующего года этот размер ставки сохранится, во втором полугодии составит около 9,5%. Это несколько более высокий уровень, чем можно было прогнозировать в середине 2018 года», — говорит Андрей Сухов, руководитель банка в Татарстане. В разговоре с «БИЗНЕС Online» Сухов добавил, что Центробанк пытается стабилизировать рост кредитования в сегменте кредитов без первоначального взноса. В этом году регулятор уже повысил коэффициенты риска в этом сегменте, и некоторые банки подняли процентные ставки по кредитам с низким первоначальным взносом.

Этот фактор способствует и повышению ставок в целом, полагает глава Сбербанка Герман Греф. «Пока есть один показатель по поводу повышения ставок с нового года — это повышение резервирования для ипотечных кредитов с маленьким первоначальным взносом», — сказал он.

Если учесть, что в декабре ЦБ вполне может снова повысить ключевую ставку, поводов для «ипотечного оптимизма» не наблюдается.

Если учесть, что в декабре ЦБ вполне может снова повысить ключевую ставку, поводов для «ипотечного оптимизма» не наблюдаетсяЕсли учесть, что в декабре ЦБ вполне может снова повысить ключевую ставку, поводов для «ипотечного оптимизма» не наблюдаетсяФото: ©Алексей Сухоруков, РИА «Новости»

ЭСКРОУ: ПЕРВЫЙ ПОШЕЛ

Еще одна новость связана с эскроу-счетами. В Казани зарегистрирован первый договор на покупку жилья с использованием этого инструмента — это квартира в «Арт Сити» от «Унистроя». Для покупателя, по сути, ничего не меняется — разве что ему надо открыть эскроу-счет в банке. Приятным бонусом к договору долевого участия становится его страховка от АСВ на сумму до 10 млн рублей. А деньги со счета списываются в пользу застройщика не ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Обязательной трехсторонняя схема с участием банка становится с июля будущего года. Минусом схемы проектного финансирования, сопутствующей введению эскроу-счетов, является неизбежное повышение стоимости жилья, полагают эксперты. Деньги дольщиков уходят с рынка, их заменяют банковские кредиты под проценты. По оценкам нынешнего директора коттеджного поселка «Примавера», известного девелопера Павла Кострикина, цены могут вырасти довольно сильно — минимум на 15-20%.

«Идет передел рынка в сторону компаний, приближенных к государству, которые, монополизировав рынок, явно не начнут снижать цены, — считает он — Рынок фактически разрушается в том виде, в котором он есть. Он очень сильно монополизируется, все мелкие игроки будут выметены», — предупреждает девелопер о последствиях законодательных изменений. Впрочем, на коротком горизонте, ситуация в целом для рынка положительная, Кострикин не видит какого-то грядущего спада — если не будет мощных внешних шоков.

«Бриз» на следующей неделе открывает свой торговый центр «Моки» площадью 22 тыс квадратных метров«Бриз» на следующей неделе открывает свой торговый центр «Моки» площадью 22 тыс квадратных метровФото: Сергей Елагин

«БРИЗ» ГОТОВИТСЯ К ОТКРЫТИЮ ТЦ «МОКИ» НА КУЛАХМЕТОВА С ПОДЗЕМНОЙ ПАРКОВКОЙ

Новыми разрешениями на строительство рынок пока не озаботился: застройщики в поте лица реализуют уже выданные, объявляя о старте продаж все новых ЖК. Впрочем, грядет еще одно событие в русле тренда, заданного «Унистроем» — застройщики жилья активно идут в сегмент торговой недвижимости. Компания «Бриз» на следующей неделе открывает свой торговый центр «Моки» площадью 22 тыс квадратных метров (для сравнения, площадь «Муравейника» на Колхозном рынке — 20 тыс «квадратов). Судя по всему, название произошло от объединения названий двух районов — Московского и Кировского, ТЦ достраивается на улице Кулахметова.

Как рассказал «БИЗНЕС Online» гендиректор «Бриза» Андрей Беляков, объект уже введен в эксплуатацию. Сейчас там идет послестроительный ремонт. 29 ноября состоится техническое открытие — в этот день начнет работу один из якорных арендаторов, сеть «Перекресток». Официальное открытие запланировано на 20 декабря: начнут работать все остальные арендаторы. По словам гендиректора «Бриза», примерно половину площадей займут представители крупных ритейлеров, другую половину — индивидуальные предприниматели.

«Магазины одежды, салон красоты или парикмахерская, салон оптики и другие торговые точки, которые в свое время были ликвидированы при принятии закона об уличной торговле», — пояснил Беляков.

Среди якорных арендаторов, помимо «Перекрестка», магазины «Эльдорадо» и «Детский мир». На первом этаже разместится «Перекресток», салоны связи «Билайн» и «МТС», салон красоты, салон оптики, отделы одежды и «ювелирки». На втором — «Эльдорадо» и одежный ритейл, на третьем — «Детский мир» и детский игровой центр «Арам зам зам». Также проектом предполагается двухуровневая подземная парковка на 240-270 мест.

Начинает работу компания «Квартирмолл», которая позиционируется как федеральный супермаркет недвижимостиНачинает работу компания «Квартирмолл», которая позиционируется как федеральный супермаркет недвижимостиФото: Сергей Елагин

СУПЕРМАРКЕТ КВАРТИР НА 2,5 ТЫСЯЧИ МЕТРОВ

Еще одно открытие состоится уже в эту субботу — в Казани начинает работу компания «Квартирмолл», которая позиционируется как федеральный супермаркет недвижимости. «Так же, как и в настоящем супермаркете, у нас предоставляются все сопутствующие покупке услуги. Вам больше не придется самим ездить по городу, посещая офисы застройщиков, подавать документы на ипотеку или искать юристов для консультации» — так позиционируют новый «магазин» представители «Квартимолла». Речь идет об отдельном здании площадью 2,5 тыс. кв метров, где под одной крышей будут предалгать свои услуги и консультанты, и банкиры, и оценщики, и юристы — всего порядка 150 специалистов.

На специально созданном сайте информации пока не так много: сообщается, что «Квартимолл» гарантирует своим посетителям лучший выбор квартир в Казани, поскольку у них представлено более 11 тыс. предложений в новостройках и по вторичной недвижимости. Покупателям гарантируют надежных застройщиков и проверенные варианты: «Унистрой», «СМУ-88», «Камастройинвест», «Ак Барс Недвижимость», YIT, СК «Зилантова гора», «СМУ-12». На сайте, правда, нет «Бриза», «#Суварстроит», компании ЖИК и многих других — но тот же «Сувар» обозначен в Instagram компании. Видимо, некоторые разногласия в этом перечне можно объяснить «детскими болезнями».

Отдельно подчеркнуто, что приобретая квартиру в «Квартимолле» вы не платите за оказанные услуги, а оплачиваете только стоимость жилья. А одной из «плюшек» для клиентов становится скидочная акция от партнеров компании. При покупке жилья выдается дисконтная карта, по которой можно заказать окна со скидкой 20%, входные двери и мебель — от 5 до 12%, или даже целый ремонт.

Права на ООО «Квартимолл»перешли к Яну Айзенштату, который в прошлом известен как руководитель девелоперской компании «БАУЕР Групп»Права на ООО «Квартимолл» перешли к Яну Айзенштату, который в прошлом известен как руководитель девелоперской компании «БАУЕР Групп»Фото: Сергей Елагин

По данным сервиса «Контур-фокус», ООО «Квартимолл» зарегистрировано 9 августа 2018 года, директор и владелец — Екатерина Аксенова. Она является также учредителем ряда других компаний. В частности, в 2015–2017 годах Аксенова стала учредителем компании «Солд», которая специализируется на продвижении жилых комплексов, а затем эти права перешли к директору компании Яну Айзенштату. Последний в прошлом известен как руководитель девелоперской компании «БАУЕР Групп». Нам удалось дозвониться до Екатерины Аксеновой, однако она заявила, что не является учредителем «Квартимолла». «Уже нет. Всего доброго», — коротко ответила она. По телефону, указанному на сайте «Солда» отвечает автоответчик, который приглашает всех на открытие супермаркета квартир. Переключения на сотрудников супермаркета не предусмотрено: все, что может сделать человек, решивший позвонить по указанному номеру — внести себя в список гостей.

В агентствах недвижимости появление нового конкурента встретили спокойно. «Хороший сайт, хорошая идея, молодцы. Чем больше будет таких компаний, тем интересней будет выбор для заказчиков и покупателей», — оценила Анастасия Гизатова. Вместе с тем она отметила, что ничего нового и уникального представители «Квартимолла» не предлагают. На сегодняшний день все агентства Казани работают с застройщиками города и могут бесплатно предлагать им на выбор квартиры. «Эта схема ни для кого не секрет: если агентство говорит, что подбор новостройки для вас бесплатный, предполагается, что ему за его услуги заплатит застройщик. Сделано это для того, чтобы компании увеличили свою воронку продаж», — пояснила Гизатова.

Аналогичный инструментарий предлагает и Гильдия риэлторов, рассказал ее президент Андрей Савельев. «Профессиональные риэлторы продают квартиры от 35 застройщиков, с привлечением практически всех банков. Разница в том, что инструмент, который существует в гильдии, носит не коммерческий характер, а создан специально для удобства работы. Другие проекты я называть не могу, потому что это будет уже реклама. Но таких проектов в Казани, как минимум, три», — рассказал он.

Но вообще в этой идее агрегатировать все предложения застройщиков есть и подводные камни. Ведь застройщики тоже соревнуются по размеру вознаграждения, отмечает Гизатова. И, если риэлтор будет думать о своем меркантильном интересе, то ему выгоднее вести клиента к тому застройщику, который заплатит больше комиссионных. Еще один минус — вовлеченность ограниченного круга застройщиков. Но ведь и у других есть интересные и стоящие предложения. «Соответственно, может получиться так, что вы просто не узнаете об их существовании и купите другой объект — может быть, дороже. В этом минус таких программ», — считает Гизатова. Поэтому в любом случае стоит анализировать весь рынок, все предложения — если, конечно, интересует все богатство выбора, а не конкретный объект. 

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/403537

К СПИСКУ НОВОСТЕЙ
Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, предоставляя персональную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование cookie файлов и обработку персональных общедоступных данных согласно Политике конфиденциальности.