Личный кабинет Приедем сами!
Запись на
экскурсию!
+7 (843) 295 53 83
НОВОСТИ И СМИ
Подписаться на новости
Конец «золотого века» долевки: 2018-й будут вспоминать как потеряный рай?

Конец «золотого века» долевки: 2018-й будут вспоминать как потеряный рай?

24.01.2019

Прошедший год побил рекорды спроса — люди расхватывали квартиры в ожидании кризиса. Сколько месяцев до него осталось?

2018-й стал последним «тучным годом» на рынке жилья. Количество сделок по «первичке» увеличилось на 19%, спрос на ипотечные кредиты подскочил на четверть. Уверенно росли и цены. На вторичном рынке пока гораздо спокойнее, но есть прогнозы, что, как только застройщики будут вынуждены поднять цены из-за перехода на эскроу-счета, спрос перетечет в сегмент б/у. Тем не менее застройщики не теряют оптимизма и поделились с «БИЗНЕС Online» обширными планами на этот год.

Абсолютно рекордным оказался 2018 год для рынка жилой недвижимости Татарстана: в республике было зарегистрировано 20,6 тыс. сделок на рынке долевого строительства жилья

НОВОСТРОЙКИ: 2018-Й — ПОСЛЕДНИЙ «ЗОЛОТОЙ ГОД» ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Абсолютно рекордным оказался 2018 год для рынка жилой недвижимости Татарстана. По данным Росреестра РТ, за год в республике было зарегистрировано 20,6 тыс. сделок на рынке долевого строительства жилья. Рост по сравнению с 2017 годом составил 19%, по сравнению с 2016 годом — 38%. В докризисном 2014 году было зарегистрировано всего лишь 17 тысяч сделок.

Всплеск активности, по-видимому, связан с революцией на рынке нового жилья. С 1 июля 2019 года застройщикам запретят собирать деньги с населения на этапе котлована. Теперь покупатели новостроек должны будут открывать эскроу-счета в банках, средства с которых застройщик сможет получать только в виде банковских займов. На практике это означает, что застройщики с высокой вероятностью предвочтут выставить конечный ценник на квартиры: низких цен на начальном этапе строительства не будет. Рискованным «котлованным играм» с попыткой заработать на росте стоимости еще не построенного жилья приходит конец.

Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты называют 2018-й «золотым годом рынка недвижимости». На него пришлись и исторически минимальный размер ипотечной ставки, и активность застройщиков по запуску новых проектов, и максимальные объемы продаж жилья, и относительно низкие цены на него.

Время воспользоваться этими преимуществами у покупателей еще есть —  реформа на рынке новостроек внедряется поэтапно. Однако уже сейчас рынок полнится мрачными прогнозами на 2019 год. Сумма всех страхов была недавно озвучена на коллегии минстроя РТ. От 35 до 50% застройщиков могут уйти с рынка, а в масштабах России может появиться 140 тысяч новых обманутых дольщиков из-за резкого изменения правил игры.

В масштабах России может появиться 140 тысяч новых обманутых дольщиков из-за резкого изменения правил игрыВ масштабах России может появиться 140 тысяч новых обманутых дольщиков из-за резкого изменения правил игры

Для Татарстана прогнозы не столь печальны, уверяет директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Контроль за работой застройщиков в республике жесткий, рынок уже достаточно «зачищен». Покупателям не стоит связываться разве что с «полузамороженными» проектами. «Долевое строительство — всегда риск, во все времена, какой бы сильной ни была компания, — отмечает Гизатова. — Риск меньше, если дом в высокой степени готовности, если объект распродан на 80%, если застройщик связан с крупным банком».

Однако и татарстанцам, покупающим жилье в новостройках, реформа тоже несет такие риски, как рост цен на жилую недвижимость и ставок по ипотеке, а также, как ни странно, увеличение рисков долгостроя. Реформа должна защитить вложения покупателей жилья, однако она не гарантирует от разорения застройщика и остановки им стройки. Скорее, наоборот.

«Рост спроса на новое жилье в 2018 году связан, в первую очередь, с принятием законодательных изменений, усложняющих жизнь застройщикам. Они единодушно говорили о грядущем подорожании. Люди ринулись покупать, пока закон не вступил в силу», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Авангард-риэлт» Вячеслав Егоров. Он советует поспешить с покупкой квартир в новостройках в первой половине этого года.

«2018-й был самым успешным за последние четыре года», — утверждает генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. Согласен с ним и директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев — он отмечает, что предыдущий год был даже успешнее также удачного для рынка жилья 2017-го, и схож с докризисным 2014 годом, когда были похожие всплески спроса в ожидании кризиса. «Золотым годом» недвижимости называет 2018-й и Анастасия Гизатова: по ее мнению, в 2019-м рынок ждет падение. Люди окажутся не в состоянии покупать слишком дорогие квартиры, и некоторые застройщики будут вынуждены растягивать сроки реализации новых проектов.

Cпрос на готовое жилье по-прежнему в три с лишним раза превышает первичкуCпрос на готовое жилье по-прежнему в три с лишним раза превышает первичку

ВТОРИЧКА: ВЛАДЕЛЬЦЫ СЛИШКОМ МНОГО ХОТЯТ

Вторичный рынок в минувшем году был лишь относительно успешным. В Татарстане было зарегистрировано 75,8 тыс. сделок. Для сравнения: в 2017 году татарстанцы купили 70 тыс «вторичных» квартир. Рост на 8-10%. Но это очень далеко от пиков спроса в докризисном 2014-м. Тогда объем вторичного рынка составил более 86 тысяч сделок — на 13% больше, чем в 2018 году.

Причина в том, что часть спроса со «вторички» перетекла в «первичку», — отмечает Андрей Савельев. С ним согласна Анастасия Гизатова: «Вторичка сейчас переоценена: многие квартиры не стоят тех денег, которые за них просят. А вот по первичному рынку можно встретить объекты, которые застройщик продавал дешевле рынка. Это было видно в декабре и сейчас еще прослеживается. Квартиры на первичном рынке каждый год дорожают на 7-10%. Но на 20-30% они подорожать не могут: их просто не будут брать».

Тем не менее, спрос на готовое жилье по-прежнему в три с лишним раза превышает первичку. Цены на квартиры в старых домах в 2018 году продолжали расти. Они увеличились в среднем на 15-20%. «В начале 2018 года однокомнатную „хрущевку“ в спальном районе Казани можно было купить за 1,9 млн рублей. А к концу года минимальная цена такой квартиры выросла до 2,2 млн рублей», — приводит Садреев наглядный пример.

Стоимость среднестатистического «квадрата» в новостройках Казани выросла на 13,5%. В лидерах — Приволжский и Авиастроительный районы

ЦЕНЫ: В КАЗАНИ ЛИДИРУЮТ АВИАСТРОЙ И ПРИВОЛЖСКИЙ

За год, по данным портала Domofond, стоимость среднестатистического «квадрата» в новостройках Казани выросла на 13,5%. В среднем метр стоит 77,5 тыс. рублей.

В лидерах тут — Приволжский (за год метр подорожал на 24% — до 69,8 тыс. рублей) и Авиастроительный районы (+21%, до 68,8 тыс. рублей). В тройке лидеров по росту цен также Ново-Савиновский район: здесь цены выросли на 17%, до 87 тыс. рублей за квадратный метр. Меньше всего цены росли в Московском и Вахитовском районах Казани (8,2% и 7,3% соответственно).

«Во второй половине ушедшего года средняя цена на строящееся жилье в Казани выросла, новые квартиры стали дороже в среднем на 12-15%. Если в начале 2018 года „на котловане“ продавали квадратный метр за 65 тыс. рублей, то к концу года за 75-80 тыс. рублей», — подтверждает Садреев статистику Domofonda.

Что же до вторички, то только за минувшую осень цены в Казани выросли на 4,9%. Средняя стоимость квадратного метра установилась на уровне 76 тыс. рублей.

Отвечая на вопрос о том, как идут продажи в начале этого года, эксперты сходятся в том, что рынок пока «живет». «Обычно в январе затишье, но сейчас покупателей много, идет не резкое, но динамичное повышение цен», — говорит Егоров. «Резкого скачка цен нет, но мы видим, что на вторичном рынке уже появляются предложения выше рынка», — продолжает Савельев.

Эксперты полагают, что настоящая «карусель» с ценами начнется ближе к лету, когда вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, и все застройщики будут обязаны перейти на эскроу-счета. «Июнь–июль 2019 года станет решающим периодом для рынка недвижимости не только Казани, но и всей России», — утверждает глава АН «Премьер». А руководитель «Авангард-риэлт» прогнозирует, что со вступлением в силу новых правил и ростом цен на первичное жилье спрос перетечет на вторичный рынок.

Но Анастасия Гизатова, указывая на перегретый вторичный рынок, полагает, что первичное жилье пока все-таки более привлекательно. Во-первых, дешевле, во-вторых, комфортнее — поэтому она не ждет «ценового праздника» для владельцев старых квартир. 

Татарстанцы занимали на покупку жилья как в последний раз. В 2018 году по РТ число ипотечных сделок составило 62,9 тыс., в том числе по Казани — 23,5 тысячи

ИПОТЕКА: ТАТАРСТАНЦЫ ЗАНЯЛИ 6 ГОДОВЫХ БЮДЖЕТОВ РЕСПУБЛИКИ

Ипотека в прошлом году тоже завершила свой «золотой век». Татарстанцы занимали на покупку жилья как в последний раз. В 2018 году по Татарстану число ипотечных сделок составило 62,9 тыс., в том числе по Казани — 23,5 тысячи. Оба показателя выросли на 25%. При этом, как отметил на коллегии глава Росреестра по РТ Азат Зяббаров, общая сумма кредитных средств, обеспеченных ипотекой, составила 1,8 трлн рублей. Татарстанцы задолжали банкам за купленное жилье более 6 годовых бюджетов республики!

Как заявил на коллегии минстроя глава ведомства Ирек Файзуллин, с января по ноябрь 2018 года татарстанцы взяли ипотечных кредитов на 88 млрд рублей — 4 годовых бюджета Казани.

Этого и следовало ожидать: ставки по ипотеке до осени находились на рекордно низком уровне (средняя — 9-9,5% годовых). Но начиная с сентября тенденция переломилась: свою ключевую ставку впервые с 2014 года повысил ЦБ, и ипотека начала дорожать. Затем регулятор поднял ключевую ставку до 7,75%. И с начала 2019 года ипотечные ставки стали поднимать все крупнейшие российские банки. Первым об этом объявил ВТБ — с 1 января 2019 года его ипотека подорожала на 0,6%. Сегодня ставки ипотеки на строящееся и готовое жилье в ВТБ находятся на уровне 10,1-10,5% годовых. Следом ставки повысил Сбербанк — с середины января ипотека в нем подорожала на 1%, и при первоначальном взносе менее 20% ставка выросла до 11,5%. Глава Сбербанка Герман Греф, выступая на форуме в Давосе, заявил, что это даже неплохо. «Введение регулирования на рынке строительства приведет, конечно, к временному сокращению предложения. При сохранении высокого спроса цены на жилье пойдут вверх, это ударит по ипотеке. В этом смысле, может быть, неплохо даже, что повышение ставок по ипотеке немного охладит спрос», — сказал он.

С этим лишь отчасти согласен глава агентства недвижимости «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров. «Да, ставки вырастут, но придут в то же самое состояние, что и были года два назад. Не думаю, что разница в полтора-два процента серьезно повлияет на спрос. Будет немного его сдерживать, что даже не плохо», — говорит он. По словам Анастасии Гизатоваой, рост ипотечной ставки на 1% означает, что заемщик будет выплачивать банку примерно на 1,5 тысячи рублей в месяц больше. Резким сдерживающим для рынка фактором, по ее мнению, станет рост ставки на 3%. Такое может произойти лишь в случае нового витка финансового кризиса в России — существенного падения курса рубля и всплеска инфляции. Полностью исключать такое развитие событий в 2019 году, как считают эксперты, нельзя.

Коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин полагает, что рост ипотечных ставок не лучшим образом отразится на количестве сделок. «Надо понимать: лишние 2-3 тысячи рублей к ежемесячным платежам по ипотеке — это серьезная дополнительная нагрузка для любой среднестатистической семьи. Уровень финансовой грамотности населения растет. Думаю, многие, оценив свои возможности в связи с ростом ипотечных ставок, предпочтут отложить вопрос покупки жилья до лучших времен. Январь проходит с уже одобренными ранее кредитами по старым ставкам, и мы еще не почувствовали влияния увеличения ипотечной ставки. Но скоро почувствуем», — прогнозирует он.

Застройщики ждут, что этот год расставит наконец все правила госрегулирования рынка жилья по местамЗ

ЗАСТРОЙЩИКИ: «АК БАРС ДЕВЕЛОПМЕНТ» АНОНСИРУЕТ БАШНИ НА ЕРШОВА, А «УНИСТРОЙ» НАЧНЕТ «ВЕСНУ-2»

Застройщики ждут, что этот год расставит наконец все правила госрегулирования рынка жилья по местам. «В течение 2018-го правила игры кардинально менялись несколько раз и, честно говоря, были для нас серьезным раздражителем. Ведь все это время не только „Домкор“, но и все добросовестные застройщики вкладывали немало времени, сил и средств, чтобы разобраться в очередной законодательной новелле и соответствовать обновленным требованиям», — говорит Юрий Мочалин.

Строительные компании возлагают большие надежды на заседание Госсовета при президенте РФ по вопросу развития рынка жилья и формирования комфортной городской среды. На нем с докладом должен выступить президент РТ Рустам Миниханов. «Заседание состоится в феврале и как ожидается, расставит все точки над i как в вопросах требований к строительным компаниям, так и в вопросах взаимодействия всех заинтересованных сторон — покупателей, застройщиков, банков, контролирующих органов», — резюмирует Мочалин.

Как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе исполкома столицы РТ, за год в городе ввели в эксплуатацию 59 новых многоквартирных домов. По просьбе нашего издания некоторые крупнейшие застройщики подвели итоги минувшего года.

В частности, «Унистрой» сдал 150 тыс квадратных метров в комплексах «ART City», «Весна», «Царево Village», «Южный Бульвар» (в Тольятти). По словам заместителя гендиректора «Унистрой» Искандера Юсупова, сейчас компания работает над несколькими новыми проектами. Один из них — ЖК  «Весна-2», — продолжение одноименного ЖК, но с новой концепцией. Ориентировочно строительство «Весна-2» стартует уже в этом году. А по другую сторону от Мамадышского тракта компания планирует возведение ЖК «Лето» — под застройку пойдет 25 гектаров земли. Еще 7,15 га будет осваиваться в Дербышках — эта территория находится в окружении большого лесного массива. Всего же в плане «Унистроя» на 2019 год — ввод 18 домов площадью более 173 тыс. кв. метров.

К слову, согласно опубликованному накануне рейтингу «Единого реестра застройщиков», «Унистрой» занял первое место по объему сданного жилья в Татарстане: по версии «ЕРЗ», им введено 132,8 тыс «квадратов». На втором месте — челнинский «Домкор» с результатом 83,8 тысяч, на третьем — СК «Бриз», сдавшая 48 тыс. кв. метров. Следом идут «Грань» (ЖК «Новые горки») — 43 тысячи, и «ЖИК города Казани» (ЖК «Победа»), построившая 35 тыс кв. метров. Цифры ЕРЗ, впрочем, отличаются от данных самих застройщиков, а ряд компаний в рейтинге не упомянут вовсе.

Челнинский «Домкор» построил в 2018-м 110,5 тыс. кв. метров жилья, сообщил «БИЗНЕС Online» коммерческий директор Юрий Молчалин. Это более трети годового плана такого города, как Набережные Челны. В том числе по соципотеке — 22,5 тыс. квадратных метров (2 дома). Сданы дома в ЖК «Просторы», ЖК «Дружный», ЖК «Тюльпан», ЖК «Алсу» в Альметьевске, микрорайон 4-5 в Елабуге. В этом году компания завершит возведение ЖК «Просторы», однако освоение 63-го комплекса на этом не остановится: там у «Домкора» в разгаре масштабная соципотечная стройка, где только в 2019-м к сдаче запланировано 4 дома (еще один соципотечный дом будет введен в эксплуатацию в Альметьевске). Также «Домкор» в 2019 году намерен завершить строительство ЖК «Тюльпан», продолжить работы на ЖК «Дружный» в Замелекесье, ЖК «Красные Челны» и альметьевском ЖК «Алсу».

За год в Казани ввели в эксплуатацию 59 новых многоквартирных домовЗа год в Казани ввели в эксплуатацию 59 новых многоквартирных домов

Как рассказала «БИЗНЕС Online» директор «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова, за 2018 год группа компаний «Ак Барс Девелопмент» сдала более 60 тыс. квадратных метров жилья. Полностью реализован ЖК «Тулпар» (около 30 тысяч кв м) и два новых дома в ЖК «Светлая долина» (31 тыс кв. метров). В октябре начались продажи в последнем доме ЖК «Казань XXI Век». В декабре представили жителям Казани свой новый флагманский проект — ЖК «Мой Ритм». В планах застройщика на 2019 год — сдать 5 домов в уже строящихся ЖК и начать строительство 9 домов. Будет у стройкомпании и еще один сюрприз для казанцев. По словам Стрюковой, сейчас готовится абсолютно новая площадка. За больницей РЖД появится три дома ЖК «Башни на Ершова». Проект находится в разработке, поэтому остальные подробности в компании пока не раскрывают.

Объемы у «СМУ-88» практически такие же, как у «Ак Барса» — в прошлом году застройщик построил 58,4 тыс. квадратных метров жилья. Речь идет о ЖК «Пять звезд» по улице Яруллина и ЖК «IQ DOM» близ Оренбургского тракта. На сегодняшний день СМУ-88 ведет строительство 5 жилых комплексов общей площадью 221,9 тыс. квадратных метров. Это ЖК «Малиновка», ЖК «Норвежский», ЖК «Skyline», ЖК «Richmond» и ЖК «Привилегия». Сдача всех комплексов, кроме первого, запланирована на 2021 год. «Малиновку» застройщик планирует сдать годом раньше.

Компания #Суварстроит в прошлом году ввела в эксплуатацию 44,77 тыс. квадратных метров жилья. Это дома «Тополь» и «Кипарис» в ЖК «Сказочный лес» — 11,7 и 15,1 тыс. квадратных метров соответственно. А также объекты в ЖК «Времена года» — 7,6 тыс. квадратных метров и «Станция Спортивная» — 10,2 тыс. кв. метров. Сегодня в работе у компании находится 8 жилых комплексов, а общий потенциал строительства составляет 545 тыс. квадратных метров, отмечает гендиректор «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов. В 2019 году в компании планируют завершить строительство домов «Рябина» и «Черемуха» в ЖК «Сказочный лес», двух домов в ЖК «Палитра», одного объекта в ЖК «Станция Спортивная», двух домов в ЖК «Времена года». Планируется сдать ЖК «Манхэттен». Ранее в компании анонсировали также строительство нового жилого комплекса элит-класса по улице Островского. Таким образом, в казанском элитном сегменте, помимо «КамаСтройИнвеста», появится еще один игрок.

В свою очередь в «КамаСтройИнвесте» «БИЗНЕС Online» сообщили, что в прошлом году ввели в эксплуатацию 38,7 тыс. квадратных метров жилья. Это ЖК «Красное яблоко» по улице Лукина (18,2 тыс. квадратных метров), ЖК «Калинина Хаус» по улице Калинина, 32 (13,7 тыс.) и ЖК «Легато» по улице Муштари, 18 (6,7 тыс. квадратов). В январе стартовали продажи в новом жилом комплексе «КамаСтройИнвеста» — ЖК «Живи на Портовой». «Это большой ЖК в перспективном районе в новотатарской слободе, на ул. Портовая, с видом на Волгу», — рассказали в компании. Как сообщал ранее «БИЗНЕС Online», этот комплекс из 6 домов на площади в 5,8 гектара планировался к застройке ООО «Конграда». Уже тогда были подозрения о связи застройщика с «КамаСтройИнвестом», и вот теперь они подтвердились. В 2019 году компания Делюса Сиразетдинова планирует ввод в эксплуатацию объектов Odette у парка «Черное озеро», ЖК Z-House на ул. Спартаковской и ЖК Vincent — на ул. Столбова.

«ЮИТ Казань» в прошлом году не могла похвастаться большими объемами ввода жилья. В конце прошлого года застройщик ввел в эксплуатацию первый дом жилого комплекса Green, построенный на новой улице, названной в честь архитектора Гайнутдинова —общей площадью 9,4 тыс. квадратных метров. Планы компании на ближайший год связаны преимущественно с развитием проекта Green. «В 2019 планируем завершить строительство второго дома и начать реализацию третьего», — рассказал гендиректор компании Владимир Сорокин. Что касается нашумевшего проекта Taloni, то в компании отмечают, что он является проектом нового поколения и в данный момент находится на стадии доработки. «В наших планах объявить о старте строительства до конца этого года», — объясняет Сорокин.

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/410663

К СПИСКУ НОВОСТЕЙ
Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, предоставляя персональную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование cookie файлов и обработку персональных общедоступных данных согласно Политике конфиденциальности.