Личный кабинет Приедем сами!
Запись на
экскурсию!
+7 (843) 295 53 83
НОВОСТИ И СМИ
Подписаться на новости
После вступления в силу поправок о долевом строительстве половина застройщиков РТ не смогут работать

После вступления в силу поправок о долевом строительстве половина застройщиков РТ не смогут работать

26.12.2018

Президент РТ бьет тревогу: из 109 застройщиков Татарстана 54 не подходят под новые требования закона и не смогут привлекать финансирование

Из-за изменений в законодательство почти половина застройщиков Татарстана не вписываются в новые правила, заявил накануне Рустам Минниханов на совещании с премьером РФ Дмитрием Медведевым. Президент РТ предложил сохранить старую схему финансирования хотя бы для застройщиков, достраивающих проблемные объекты и дома в высокой степени готовности, а также разрешить перейти на использование эскроу-счетов поэтапно. Эксперты «БИЗНЕС Online» идеи поддерживают — иначе не избежать обманутых дольщиков.

Рустам Минниханов на совещании с Дмитрием Медведевым предложил сохранить старую схему финансирования для застройщиков, достраивающих проблемные объекты и дома в высокой степени готовности

Минниханов на совещании с Медведевым предложил сохранить старую схему финансирования для застройщиков, достраивающих проблемные объекты и дома в высокой степени готовности Фото: president.tatar.ru

ПОЛОВИНА ЗАСТРОЙЩИКОВ ТАТАРСТАНА НЕ СПРАВЯТСЯ С НОВЫМИ ТРЕБОВАНИЯМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Отказ от долевого строительства с форсированным переходом к схеме проектного финансирования, как выяснилось, вызывает у властей Татарстана серьезнейшие опасения. Накануне их высказал на заседании президиума совета при президенте РФ по стратегическому развитию и нацпроектам президент РТ Рустам Минниханов.

«У нас имеют разрешение на строительство 109 застройщиков, 54 из них не подходят под новые требования, — цитирует ТАСС его заявление. — Надо предусмотреть разрешение застройщику, достраивавшему проблемные объекты и объекты в высокой степени готовности, оставить старую схему финансирования или дать возможность регионам самим определять таких застройщиков. И, конечно же, [необходимо] утвердить порядок поэтапного использования застройщикам средств на эскроу-счетах».

Напомним, что поправки в закон о долевом строительстве полностью поменяли механизм стройки. Вступившие в силу с 1 июля 2018 года изменения в закон о долевом строительстве обязывают застройщиков размещать собранные средства на спецсчетах по принципу «один счет — один дом». При этом резко увеличены личностные, организационные, финансовые требования к застройщику, говорил ранее в интервью «БИЗНЕС Online» глава «Татюринформ» Марат Камалов. Это десятки ограничений: к самой организации, финансовому положению, к ее главным бухгалтерам, директорам, бенефициарам, длительности работы компании на строительном рынке, минимальному количеству возведенного до этого жилья и т. д. Так, размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10 процентов от планируемой стоимости многоквартирного дома — то есть, если жилой комплекс стоит миллиард, надо иметь 100 миллионов на счете. У застройщика должны отсутствовать обязательства по любым кредитам, любым займам, любым ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денег уполномоченного банка конкретно на этот объект. Он не может выпускать никаких видов ценных бумаг, за исключением акций. Имущество застройщика не может быть заложено, не может служить обеспечением по обязательствам третьих лиц. Само собой, он не должен находиться в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных участников аукционов. Нельзя иметь долгов по налогам, задолженностей по обязательным платежам в бюджет и так далее. Сотрудники не должны иметь неснятую, непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности, а сам директор компании-застройщика не может иметь в своей истории компании, которые когда-либо были признаны банкротами. Из слов Минниханова следует, что половина застройщиков через это формальное сито не проходят, а значит, их объекты не смогут привлекать внешнее финансирование.

Стоит отметить, что Минниханов выступал не просто как президент республики — он является руководителем рабочей группы Госсовета России и 21 декабря модерировал совещание по развитию рынка жилья. В группу входят около 80 человек: руководство администрации президента РФ, федеральные министры и главы регионов. Президент Татарстана модерировал совещание, на котором в том числе обсудят совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства. Целью совещания была подготовка к предстоящему президиуму Госсовета на тему «О развитии рынка жилья и формировании комфортной городской среды» с участием Владимира Путина.

Никакого конкретного ответа глава республики на свои предложения не получил. Премьер Дмитрий Медведев ответил, что проблема спроса на жилье «носит фундаментальный, общий характер и будет зависеть от целого ряда экономических составляющих». Что же до бед застройщиков, то к этому вопросу правительство вернется еще раз. «По поводу денег на эскроу-счетах и некоторых проблем застройщиков мы говорили, — напомнил он. — Я поручение давал, мы к этому вопросу вернемся, поговорим еще раз на эту тему обязательно».

Путин поставил задачу полностью отказаться от долевого строительства жилых домов. Мотив — слишком много обманутых дольщиков kzn.ru

В МИНСТРОЕ РФ ГОТОВЫ К ОБВАЛУ РЫНКА И НАДЕЮТСЯ НА ВОССТАНОВЛЕНИЕ ЧЕРЕЗ ПЯТЬ ЛЕТ

Напомним, что президент РФ Путин поставил задачу полностью отказаться от долевого строительства жилых домов. Мотив — слишком много обманутых дольщиков. Только в Татарстане еще летом было более 4 тыс. обманутых дольщиков в 25 «зависших» домах. Прежние схемы борьбы с этим злом — взносы в СРО и страхование — оказались фактически простым изъятием денег: ни одного дома обманутых дольщиков так и не было достроено. Страховые миллиарды просто где-то растворились либо висят на счетах, принося проценты их собирателям, но не рынку.

Первоначально реформу финансирования строительства планировалось реализовать более плавно, дав добро всем, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, спокойно достроить свои дома по старой схеме, постепенно переходя на новые рельсы. И девелоперы ринулись получать разрешения на строительство, чтобы сохранить возможность строить по старым правилам. В результате только в Казани было выдано более 60 разрешений за один лишь месяц — домами запаслись на пять лет вперед. Судя по статистике управления градостроительных разрешений Казани, с тех пор было выдано лишь одно новое разрешение — его запросила компания «Бриз» для девятиэтажки на улице Серова.

Но настал «черный декабрь». Правительство и Госдума снова поменяли правила игры: эскроу-счета и проектное финансирование стали обязательными для всех с 1 июля 2019 года. Все схемы финансирования стройки, рассчитанные по старым правилам, резко летят в тартарары — а объекты уже продаются. «Убивают полностью сектор», — отреагировали строители. Вдобавок сюрприз подкинула Эльвира Набиуллина: ЦБ исключил страховую компанию «Респект» из списка компаний, имеющих право страховать стройку. Как оказалось, в отношении гендиректора Александра Артамонова еще летом возбудили уголовное дело: как пишет «Коммерсантъ», страховщик не выплатил страховку при банкротстве вологодской «Стройиндустрии». В самое горячее время ряд девелоперов Татарстана потерял возможность продолжать продажи вплоть до смены страховщика — Росреестр просто не регистрирует такие сделки.

В результате смены правил игры на рынке строительства эксперты прогнозируют снижение объемов строительства в стране в целом. Это прямо противоречит цели, обозначенной президентом РФ — он заявлял о планах увеличить сдачу жилья в стране в 1,5 раза, с нынешних 75–80 млн до 120 млн квадратов ежегодно. Впрочем, в минстрое оптимистичны: «После того, как рынок очистится, мы нарастим объемы и к 2024 году подойдем к этим параметрам», — прогнозирует министр строительства Владимир Якушев. Да и Путин в своей новогодней пресс-конференции с возможным падением согласен: лишь бы обманутых больше не было.

Только в Татарстане еще летом было более 4 тыс. обманутых дольщиков в 25 «зависших» домах

МРАЧНЫЕ ПРОГНОЗЫ: В ПЕРСПЕКТИВЕ — СНИЖЕНИЕ КОНКУРЕНЦИИ И... НОВЫЕ ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ

То, что часть компаний находятся в «красной зоне» и вполне рискуют банкротством на фоне новых требований, не новость. Эти прогнозы уже звучали, отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. «Вплоть до половины компаний отрасли могут просто уйти с рынка на фоне отмены долевого строительства. Хотя бы потому, что банки могут просто отказаться их кредитовать, — считает он. — Критериев оценки много, и любые моменты, которые не устроят банк, будут являться стоп-фактором. Какие у застройщика есть варианты? Или строить полностью на свои, что мало кто может себе позволить, или продавать проекты кому-то другому, или банкротство». Интересные проекты в хорошем месте, конечно, купят крупные игроки.

В этой ситуации есть как плюсы, так и минусы: с одной стороны, это вымывание ненадежных компаний, с другой — это ликвидация вполне нормальных строителей, которые в свое время ошиблись или не смогли предусмотреть новых рисков, понадеявшись на сложившиеся правила игры. «В перспективе нас ожидает укрупнение рынка, снижение конкуренции на какое-то время. И, думаю, это новые обманутые дольщики. Те поправки, которые приняты, призваны бороться с этим явлением — но по факту они обострят проблему!» — предупреждает эксперт. Поэтому то, что Минниханов бьет тревогу, абсолютно правильно. 

Однозначно будет снижение объемов строительства — это признают и на федеральном уровне. Логика тут проста: даже если все нормально, если компания начинает работать на свои средства — они сильно ограничены. «Вместо двух-трех объектов средние игроки будут строить один, отсюда и сокращение сдачи жилья», — считает Юсупов.

«Не знаю, прислушаются к предложениям президента в Москве или нет, но в целом они актуальные и необходимые, — говорит генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. Хотя, по его словам, озвученные данные о том, что из 109 застройщиков 54 не готовы к новым правилам игры, вряд ли окажут сильное влияние на рынок в целом. «У нас 60–70 процентов строительного рынка контролирует большая тройка или пятерка застройщиков», — говорит Савельев.

«Озвученные Миннихановым идеи на самом деле хорошие, потому что на местах виднее, кто из застройщиков реально может вытащить стройку, а кто не может, — отмечает директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Действительно, было бы не плохо ввести на переходный период ручное руководство стройкой. Не по штампам, а именно ручное, потому что у каждого застройщика ситуация разная. Как к этому отнесутся федералы? Вот это большой вопрос…»

Введение эскроу-счетов вообще невозможно для застройщиков, завершающих проблемные объекты. «Это ставит вопрос успешного завершения проблемных строек», — рассуждает Гизатова, не исключая, что предложения президента РТ поддержат и другие руководители регионов.

«Конечно, застройщикам сейчас достаточно проблематично переходить на эскроу-счета, — говорит вице-президент гильдии риелторов РТ, директор агентства „Премьер“ Руслан Садреев. — Предложенные президентом республики меры говорят о лояльности к застройщикам, но при этом возникает необходимость серьезного контроля стройки со стороны правительства, администраций городов, районов Татарстана. Прислушаются ли федералы? Сложно сказать. Во всяком случае, инициатива имеет право на жизнь. Не думаю, что озвученные предложения скажутся негативно на продажах недвижимости, ведь в последние годы на фоне проблем „Свея“ и „Фона“, дольщики стали внимательнее выбирать объекты для инвестирования. Люди уже не вкладываются в серые и полулегальные схемы, которые были широко распространены в жилищном строительстве в 2000-х годах».

Директор агентства «Премьер» рассказывает, что работающие в Казани застройщики и так уже находятся на серьезном контроле у города. «В Казани есть пул крупных застройщиков, у которых много реализуемых объектов, и по ним вообще не возникает сомнений, — говорит Садреев. — А есть застройщики, у которых один-два объекта и вот с ними приходится работать уже сейчас — у них чаще всего и возникают задержки по срокам ввода».

Источник: http://www.tatre.ru/articles_id19660

К СПИСКУ НОВОСТЕЙ
Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, предоставляя персональную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование cookie файлов и обработку персональных общедоступных данных согласно Политике конфиденциальности.