Искандер Юсупов: При выборе участка важно, чтоб все звезды совпали

Искандер Юсупов: При выборе участка важно, чтоб все звезды совпали

5 декабря 2022 г.
О том, какие рыночные предпосылки и конкурентные преимущества компании позволяют осуществлять региональную экспансию в кризис, и каким может стать рынок жилой недвижимости уже 2023-ем, рассуждает заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Рынок жилой недвижимости лихорадит уже не первый год. О том, какие рыночные предпосылки и конкурентные преимущества компании позволяют осуществлять региональную экспансию в кризис, и каким может стать рынок жилой недвижимости уже 2023-ем, рассуждает заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

- Искандер Ильдарович, каким был уходящий год для рынка, для вашей компании?

- Начинался он очень хорошо, январь-февраль стали рекордными за всю историю компании. Обычно эти месяцы не очень хороши для продаж новостроек, но в этом году они были великолепными. В марте, когда люди начали все скупать, мы решили приостановить продажи в объектах, находящихся на ранней стадии готовности. Оставили в продаже только объекты, готовые более чем на 70%: там уже все материалы, комплектующие были закуплены, осталась только работа, которая не должна была сильно подорожать. Поэтому март прошел неплохо. А в апреле был провал – если сравнивать с концом 2021-го года, то десятикратный, если с обычным месяцем (все-таки 2021-й – не релевантный) – раза в четыре. Затем рынок очень приличными темпами восстанавливался: май был уже почти в два раза лучше, чем апрель, и в целом до сентября всё было хорошо. Сентябрь стал практически докризисным, с показателями, к которым мы привыкли в последние годы по месячным продажам. Но началась мобилизация, - и рынок опять серьезно просел, вопрос приобретения жилья большинством был отложен. Ноябрь был лучше октября. На фоне новостей об отмене господдержки количество сделок пошло вверх. Мы ожидаем, что до конца года рынок будет достаточно живым.

- Какие тренды вы можете назвать ключевыми для 2022 года?

- Основной тренд – это ипотека, которая занимает всё большую долю продаж. Если раньше было 60-65%, то сейчас покупок без ипотеки практически нет. Это свидетельствует о том, что инвесторы переключились на другие объекты, а обычная среднестатистическая семья без ипотеки квартиру приобрести не в состоянии. То есть либо продается что-то, что у тебя было, и ты что-то покупаешь (ситуация с Trade-in* тоже популярна), либо ипотека.

- Унистрой активно развивается в нескольких регионах. Экспансия в кризис – это рискованный шаг или продуманная стратегия? Были ли к тому рыночные предпосылки?

- На самом деле шаг продуманный и давно запланированный. Мы еще в 2014 году вышли в Тольятти. Город тогда с точки зрения продаж новостроек был не очень развит, но была хорошая площадка. Мы пришли с новым для города продуктом, с новым сервисом – и успешно заняли серьёзную долю рынка. Мы до сих пор там работаем и будем продолжать.

Если говорить о предпосылках, начать следует с того, что рынок в любом городе конечен, каждая компания на нем занимает определенную долю (у нас она побольше, у кого-то поменьше) – и значительно увеличить ее сложно. Мы четко осознавали: вот наша доля на рынке Казани – и всё. Дальше либо рынок сильно растет – и мы за счет этого растём, либо нам надо идти куда-то еще. Сначала мы поняли это интуитивно, а в 2015-м с известным консалтинговым агентством McKinsey&Company прописали стратегию региональной экспансии до 2025 года. В ней мы уже системно обозначили, какие регионы нам интересны, в какой очередности мы будем в них выходить, какую примерно долю занимать и т.д.

- Идете по стратегии?

- Близко к ней… Допустим, в стратегии сначала была Самара, потом Уфа – а получилось так, что в Самару мы в принципе не вышли (до сих пор не можем найти подходящий участок), а в Уфу зашли раньше, чем хотели. Но стратегия – это же не догма.

- Сколько сейчас регионов?

- Из действующих – Казань, Уфа, Тольятти, Санкт-Петербург. Уже куплены площадки в Екатеринбурге и Перми, в первом квартале 2023 года, надеюсь, мы на них выйдем. В разработке еще как минимум три новых города, но говорить о них пока рано.

- По каким критериям выбираете?

- Есть разные аспекты: экономика проекта, простота захода. Не всегда имеет смысл гнаться за высокой ценой, если в город сложно войти. В небольших городах администрация всячески помогает девелоперам. Но чем город крупнее, тем больше административных барьеров. Например, в прошлом году мы получили разрешение на строительство в Санкт-Петербурге – это очень сложный город для входа: ушло около трёх лет, чтоб начать строить. Но мы успешно прошли этот путь, сейчас строим клубный дом бизнес-класса Upoint** на Пискаревском проспекте, в ближайшее время начнём строительство большого проекта (порядка 400 тысяч квадратных метров) в Курортном районе.

Вообще мы для себя выбрали условно миллионники (скажем, Тольятти – около 700 тысяч жителей).

- То есть Москва вас не привлекает?

- Москва очень интересна с точки зрения экономики: там результат колоссально выше, чем в любых других регионах. Но заход достаточно сложен, у нас уже был опыт. Москву мы смотрим, но у нас отбор участков очень тщательный: мы покупаем примерно один из ста просмотренных. Это большая работа, и очень важно, чтобы все звёзды совпали: чтобы юридически все было чисто, чтобы экономика проекта позволяла нам зарабатывать ту рентабельность, которую мы хотим видеть, чтобы продукт можно было сделать хороший, а не то, что самим не захочется продавать.

- Поговорим тогда о продукте?

- Мы к этому очень серьезно относимся, проекты имеют массу обязательных характеристик. Наверное, многое из того, о чём я говорю, сейчас уже не редкость (девелоперы быстро все понимают и внедряют), но, когда мы начинали, это мало у кого было. Закрытые дворы без машин, серьёзная работа с благоустройством, удобный паркинг, бизнес-холлы, современные бесшумные лифты, колясочные, социальные объекты, развитый street-retail и многое другое.

Мы всегда делаем красивую отделку первых этажей, в ряде объектов – холлы, как в хороших отелях. На входе нет ступеней, поэтому нас любят маломобильные клиенты. Большой выбор планировок, в том числе пентхаусы, квартиры с террасами, мастер-спальнями, кладовыми и постирочными. Большие светлые окна, есть проекты с угловым остеклением. Система автоматической передачи показаний счетчиков – это важно не только с точки зрения удобства (не надо лезть под раковину с фонариком, как я это делал в старой квартире), но и в том плане, что сервисная компания, передающая эти показания в ресурсоснабжающие организации, получает точные данные.

- Это сейчас уже действительно есть у многих, а что отличает именно ваши объекты?

– Наш продукт эволюционирует. В первых объектах были простые малые архитектурные формы и нехитрое озеленение. Сейчас около сотни видов зеленых насаждений, с ними работают специалисты-дендрологи, палитра цветов меняется по временам года. Современная среда, продуманное благоустройство, способствующее развитию ребёнка. Психологи, с которыми мы общались, в один голос твердят: игровые зоны с заданными сценариями игры (например, горки, машинки), детей не развивают. Сейчас детские площадки, как ни парадоксально, становятся похожими на то, что было в нашем детстве: бревнышки какие-то, или более сложные конструкции, главное – чтобы ребёнок сам выдумывал игры.

- Какие еще «фишки»?

- В квартирах мы утапливаем все стояки (нигде ничего не торчит) и краской отмечаем, где проходят трубы, чтобы их случайно не пробить при ремонте. Обязательно на окнах детские замки – во всех проектах, независимо от класса и цены. Если раньше игровые площадки принято было закатывать в резинку, то сейчас акцент делается на природные материалы, более экологичные и тактильно приятные. Но, наверное, главная фишка – это система умного дома (тоже не сказать, что мы пионеры, но внедряем): человек может зайти в дом по Face-ID***, квартиру по отпечатку пальца, то есть забытые ключи – уже не проблема. Дверь ты просто захлопываешь, запирается она сама. Удаленно с приложения можно открыть дверь клинеру, няне, включить кондиционер, музыку, шторы к своему приходу и т.д. Не говоря уже о базовых функциях: видеоонаблюдение, контроль протечки воды, пожарная сигнализация и др.

- Что именно внедрять, вы обсуждаете с потенциальными покупателями?

- Мы стараемся клиентов стимулировать к обратной связи – есть много вариантов, включая очные встречи. Вообще, когда продукт создается, мы собираемся со службами строительного блока, маркетинга, сервисной компании, отдела продаж – и обсуждаем: что бы мы хотели там видеть, что из имеющегося должно быть пересмотрено и как-то по-другому сработано. Некоторые опции мы подсмотрели у более продвинутых коллег, в том числе в Европе. Например, в самом начале пандемии были в Осло, увидели автоматические двери – и уже в ряде проектов реализовали.

- Бывают неудачные решения?

- Бывают. Клиенты обычно не стесняются об этом сообщить. Мы принимаем обратную связь, более того поощряем её, человек потратил время, силы, на это, за что мы благодарны таким клиентам и обязательно учитываем в новых проектах. Жалоба для нас подарок. А вообще мы стараемся не делать того, что можно назвать баловством. Если человеку прикольно, что занавески сами задвигаются, - он и сам это установит. А мы делаем основные вещи, которые действительно важны.

- Насколько важна сегодня такая опция как отделка?

- Тренд на отделку в столицах заметен уже давно, доля таких квартир достигает 35%. В регионах это было сложней и дольше. Когда мы начинали, с отделкой сдавали 3%, в последний год – порядка 25%. Причём, чем более массовый сегмент, тем выше востребованность отделки. Это логично: такому клиенту, как правило финансово тяжелее разбираться с ремонтом, и для него отличный вариант – «зашить» его в ипотеку. Платёж вырастет не сильно, а время и нервы сэкономит.

Мы сдаем большую часть объема в предчистовой отделке, но любую квартиру можно выбрать с отделкой. В этом году мы решились на эксперимент: два дома сдали полностью в отделке. В одном комплексе сейчас готовим квартиры с кухнями – это самая дорогостоящая история, мы хотим для клиента этот вопрос снять.

- Что, кроме продукта, позволяет успешно осваивать региональные рынки?

- Важный фактор успеха – надёжность. В Татарстане все знают, что Унистрой сдаёт в срок и даже раньше. Мы это декларируем и в регионах. Благодаря современным средствам коммуникации люди могут проверять информацию (плюс есть ресурс ЕРЗ, где можно посмотреть, как застройщик сдаёт дома).

Третья важная составляющая – это сервисная компания, которая поддерживает всё в должном состоянии. Мы с этим начали работать чуть раньше, чем весь рынок, – в 2015 году. И к настоящему моменту достигли неплохих результатов: наша «Территория комфорта» в этом году получила две федеральные премии как лучшая сервисная компания России.

И еще, конечно, важна команда, мотивированная на рост и развитие. Заходя в новый регион, мы всегда отправляем туда представителей головного офиса из Казани – чтобы они создавали нужную атмосферу, были носителями ценностей компании.

- Насколько нужна компании открытость?

- Сейчас это ключевой фактор. Клиент (особенно в периоды каких-то перипетий) смотрит в первую очередь на надёжность. Репутацию нельзя купить или быстро смастерить. Ты открываешься – и клиент понимает, что у тебя нет теневых схем или еще чего-то, что для него впоследствии может стать проблемой. Мы – публичная компания, наша отчётность прозрачна, её можно в любой момент скачать и посмотреть. Есть кредитные рейтинги. Компании двадцать шесть лет, и нам есть чем гордиться.

- Каким вы видите будущее рынка?

- Многое будет зависеть от ипотеки и господдержки. За последние три года сильно выросли цены (где-то даже кратно, как в Казани), и ипотека действительно сейчас основной способ приобретения квартир. Если господдержку отменят, то ставки будут на уровне 11-12% - для рынка это серьёзный удар. Платежи вырастут в 2-3 раза, что может быть неподъемным. Скорее всего, девелоперам придется субсидировать ставку, чтобы довести хотя бы до 6,5-7,5%, - и это серьёзно ударит по рентабельности. По кому-то может ударить так, что просто бизнес станет неинтересным. Останется семейная ипотека, но она не спасёт: если брать, условно говоря, весь портфель ипотек с господдержкой (а это порядка 90% всех ипотек в целом) за 100%, то семейная ипотека – это лишь порядка 30%.

Возможно, девелоперы начнут делать более простой продукт. Я бы не хотел, чтобы отрасль к этому пришла, потому что это серьёзный шаг назад и негативное влияние на экономику страны.

Такой пессимистичный сценарий: рынок не умрёт, но здорово сожмётся. Поэтому мы всё-таки надеемся, что льготные ставки оставят.

- Если этот сценарий всё-таки реализуется, что будет с Унистрой?

- Мы не умрём от этого. Компания будет продолжать работать, просто меньше строить и больше тратить. Мы продолжим региональную экспансию. Проблемы на рынке не мешают ей, даже наоборот. В кризис объём рынка сужается. Допустим, мы продавали 200 тысяч квадратов в Казани, а будем продавать 150. Найти новые города и занимать в них 2-4% – это легче, чем удерживать 25% в одном регионе. Таким образом, целесообразность экспансии остается. Помимо того, что у нас есть, мы готовы рассматривать такие города как Самара, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск. Повторюсь, и Москва тоже у нас в орбите.

О компании

Унистрой – федеральный девелопер жилья, специализируется на строительстве комплексных жилых объектов. В основе бизнес-модели лежит идеология создания полноценного пространства для комфортной жизни и отдыха, а также развитие сервисного направления. Компания работает на рынке 26 лет, сейчас ведет деятельность в 7 городах России.

Унистрой занимает 1 место в стране по скорости строительства

(Рейтинг Единого ресурса застройщиков РФ https://clck.ru/32ZDQx), входит в топ-25 сильнейших девелоперов России и лидирует в Татарстане по вводу жилья (https://clck.ru/edizJ, https://clck.ru/ediyP).

Бизнес-показатели

2,1 млн м площадь реализованного жилья

240 тыс. м текущий портфель жилой недвижимости и street-retail

6,6 млрд руб. EBITDA по МСФО за 2021 г.

2,61 млн м земельный банк

277 тыс. м площадь коммерческой недвижимости в управлении

Кредитный рейтинг АКРА ВВВ+(позитивный), Expert ВВВ+(стабильный)

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/5705256

* Программа «Trade-in» - программа приёма вторичного жилья (объекта недвижимости) в оплату первичного жилья путем реализации (продажи) объекта недвижимости. ** Застройщики: ООО Специализированный застройщик «УНИСТРОЙРЕГИОН-2» Проектные декларации размещены в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф. *** Face ID - вход в подъезд через распознавание лица. Настоящее предложение не является публичной офертой ООО Специализированный застройщик «УНИСТРОЙРЕГИОН-2»
Читать полностью
Поделиться
Подписаться на новости
Все новости
Заказать обратный звонок
Поиск квартир
ПроектыПо параметрамПо преимуществамМашиноместаКладовые
Проекты
Наши объектыКоммерческая недвижимостьВторичная недвижимостьOnline-трансляции
О компании
О насИсторияСервисная компанияКарьераКонтактыНовостиСМИ о насДля прессыUni StoreКарьераСервисная компания
Акции
Есть вопрос или предложение?
Приложение Унистрой
© 2023 Унистрой, г. Казань.
Приложение унистрой
Наведите камеру на QR-код, чтобы скачать приложение или перейдите по ссылке
Поиск квартир
Проекты
Проекты
О компании
Контакты
Заказать обратный звонок
Есть вопрос или предложение?
© 2023 Унистрой, г. Казань.
тольяттиуфапитер