Худшее лето за три года: новостройки перестали сметать, в моде первичка от спекулянтов
Стоит ли ждать, пока застройщики раскочегарятся с новыми проектами?
Перегретый рынок новостроек в июне – августе резко дал по тормозам: минус 29% сделок насчитал Росреестр по сравнению с летом 2020-го, август к августу показал падение на 43%. При этом цена «квадрата» на первичном рынке в Казани выросла с января на 14% до 115 тыс. рублей, а вторичка с июля подешевела на 1 тыс. до 103 тыс. рублей. Эксперты не ждут большого снижения цен. О том, как рынок недвижимости перенес «холодное» лето 2021 года и ждать ли теперь «жаркой» осени, — в материале «БИЗНЕС Online».
Летний спад ударил по первичке, но спрос на вторичку велик как никогда
Худшим с 2019 года стало минувшее лето для рынка новостроек Татарстана. По данным Росреестра РТ, за июнь – август 2021-го в республике зарегистрировали 4,1 тыс. сделок, что на 29% ниже прошлогоднего результата и на 18% меньше, чем летом 2019-го. Зато на вторичном рынке летом 2021-го заключили рекордные 42,5 тыс. сделок — это в 2 раза больше, чем в июне – августе 2020 года и в 2,5 раза превышает показатель 2019-го
Причины огромного спроса на вторичку:
Цены ниже, чем в новостройках.
Много качественных квартир на рынке «новой» вторички. Это квартиры в новостройках, которые инвесторы скупили в 2020 году, а теперь продают уже как вторичные.
«Доходность инвестиций в новую жилую недвижимость в зависимости от проекта составляет 20–30 процентов, — оценивает директор агентства недвижимости „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — В предложениях от застройщиков покупатели часто не находят подходящее расположение квартир, нужную площадь. Строительные компании запускают новые проекты, появляются интересные варианты, но в этом случае минусом становятся сроки. Клиенты часто не готовы ждать до 2023–2024 годов. Да и ценник заградительный, поэтому выбор падает на „новую“ вторичку».
За август в Татарстане зарегистрировали 1,2 тыс. сделок с первичкой, что на 8% меньше, чем в июле, и аж на 43% ниже показателей того же месяца 2020 года. Эксперты рынка недвижимости называли следующие причины падения спроса на новостройки в июне – августе:
Летний спад деловой активности. В 2020-м его не было из-за пандемии коронавируса и жесткой самоизоляции. В июне – августе прошлого года рынок наверстывал упущенное после весеннего карантина.
Ужесточение правил льготной ипотеки. С 1 июля ставка льготной ипотеки для нового жилья увеличилась до 7% годовых, а сумма кредита для регионов снизилась вдвое до 3 млн рублей. С таким лимитом доступны варианты в пригородных ЖК, квартиры в которых покупают не так охотно.
Рост первоначального взноса. До 1 июля при покупке квартиры, например, за 5 млн рублей первоначальный взнос составлял 1 миллион. Теперь банки просят 2–2,5 млн рублей. Семьи с детьми, для которых действует ипотека под 6% годовых, не исключение.
По вторичному же рынку рост ключевой ставки ЦБ (сейчас 6,75%) в июле хоть и увеличил стоимость ипотечных кредитов на 1–1,5% до 9,5% годовых, но на активности покупателей не сказался. В августе число сделок со вторичкой в целом по Татарстану (включая Казань) выросло на 9% относительно июля. А в сравнении с августом 2020-го рост и вовсе 70%.
Почему цены на жилье не послушались Грефа
В августе глава Сбера Герман Греф спрогнозировал стабилизацию, а затем и снижение цен на первичном рынке жилья. Потенциальные покупатели затаили дыхание: свершилось, чуть подождать — и можно сэкономить! Но, к сожалению, попытка угадать наилучший момент для покупки квартиры все равно что игра в казино. Вот и сейчас: вроде и прогнозы гуру звучат, и цены кажутся просто запредельными, и ставки ипотеки растут… Увы, цены казанских новостроек Грефа не послушались. По данным Domofond.ru, в августе средняя цена квадратного метра в новостройках Казани в годовом выражении выросла на 14% до 115,4 тыс. рублей. А на вторичном рынке снизилась, но всего лишь на 1% до 103,3 тыс. рублей.
«Цены должны припасть»: послушается ли казанская недвижимость пророчества Грефа?
Участники рынка недвижимости заявляют, что цена квадратного метра нового жилья Казани в среднем колеблется в пределах 100–105 тыс. рублей, а иногда и оказывается выше.
Марат Галлямов директор агентства недвижимости «Этажи — Казань»:
Эта цена продержится до конца года с учетом легкого удорожания на 1–2 процента. Однако на рынке нет тенденции к резкому росту стоимости квадратного метра. Застройщики запускают новые проекты, дефицит уходит, у готовых ждать сдачу дома людей появляется выбор. И тут застройщикам уже сложно играть на цене.
Другие участники рынка не столь оптимистичны по отношению к ожиданиям покупателя. Коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова говорит о стабилизации цен на рынке, но прогнозирует рост стоимости квадратного метра нового жилья до конца года на 10–12%. Не видят стимулов к падению цен и другие девелоперы.
Искандер Юсупов заместитель генерального директора УК «Унистрой»
Пока себестоимость строительства растет, говорить о снижении цен не приходится, хотя они растут не так скачкообразно, как было с начала 2020 года и вплоть до отмены субсидирования ипотеки в 2021-м.
По словам председателя гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, сентябрьское повышение ключевой ставки ощутимо не повлияло на рынок новостроек — там действуют льготные ипотечные программы с господдержкой, которые не привязаны к ключевой ставке ЦБ. На вторичке процентные ставки подросли на 0,5%. «Снижение цены „квадрата“ возможно только в случае дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ, — продолжает эксперт. — Но и это снижение будет завуалированным: в виде скидок и акций вроде балкона, кладовки, парковки в подарок. Помню, в 2015 году за покупку квартиры даже дарили LADA Kalina, но цену квадратного метра застройщики не снижали».
«Повышение ключевой ставки подталкивает девелоперов к использованию так называемой маркетинговой ставки по ипотеке, — говорит финансовый директор ГК „ЖИК“ Айдар Мифтахов о сотрудничестве банков с застройщиками без господдержки. — Да, это дополнительные затраты. Но в целом поддержание ипотечной ставки на приемлемо низком уровне — адекватная мера для привлечения клиентов».
Новые проекты запаздывают или в Татарстане стали строить меньше жилья из-за падения спроса?
В конце прошлой недели «Коммерсантъ» со ссылкой на «Дом.РФ» сообщил, что в Татарстане стали строить меньше жилья по причине падения спроса, вызванного ростом цен. Действительно, еще в августе по Татарстану строили 1,9 млн кв. м жилья, а к сентябрю объем сократился на 10% до 1,78 млн кв. метров. Беглый анализ показывает, что столь низких показателей информсистема минстроя РТ не фиксировала с момента своего появления. Например, максимум был в октябре 2019-го: 2,4 млн кв. м в застройке. Но все же объем строящегося жилья — величина непостоянная. Ведь одни дома сдают (и их площадь выпадает из статистики), а до начала нового проекта проходит время.
«Причина сокращения предложения — в сроке оборачиваемости земельной площадки, — считает Мифтахов. — Даже если у тебя большой земельный банк, необходимо провести много мероприятий, чтобы довести одну площадку до разрешения на строительство. В разных регионах это занимает от года до трех лет».
Застройщики Казани не сидят сложа руки и запускают новые проекты. В августе стройкомпании взяли три разрешения на строительство многоквартирных домов — на одно больше, чем в прошлом году. Но столько же оформили в июле 2021-го.
Компания «Бриз» построит 9-этажный дом с подземным паркингом в жилом комплексе на улице Серова. ЖИК займется застройкой участка на улице Гвардейской рядом с поликлиникой №2 — там появится 10-этажный ЖК «Эволюция». «Ак Барс Дом» получил разрешение на стройку нового дома в ЖК «Светлая долина».
Рынку по-прежнему нужно больше проектов, говорит председатель гильдии риелторов РТ. «Ко мне обратилось три строительные компании, которые готовы начать новые проекты. Но земли нет, — поделился Савельев. — Предложения по участкам — либо без коммуникаций, со сложной процедурой перевода в нужную категорию, либо с ценником вдвое выше рынка».
Популярностью пользуется семейная ипотека, которую с 1 июля 2021 года распространили на семьи с одним ребенком, если тот родился в период с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022 года
Популярностью пользуется семейная ипотека, которую с 1 июля 2021 года распространили на семьи с одним ребенком, если тот родился в период с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022-го
Осенние ожидания и новое падение на рынке земельных участков РТ
Доля покупок новых квартир в ипотеку с господдержкой на рынке растет и уже подходит к 80%, говорят участники рынка. Популярностью пользуется семейная ипотека, которую с 1 июля 2021 года распространили на семьи с одним ребенком, если тот родился в период с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022-го. Сохраняется и спрос на трейд-ин — только в компании «Унистрой» каждая 12-я семья приобретает новую квартиру таким способом.
Конечно, рост числа кредитов в умах пессимистов тут же связывается с надуванием ипотечного пузыря, они кивают на американский кризис 2008 года. Но, в отличие от США, в России население куда меньше закредитовано. Низкая доля просроченных кредитов — в Татарстане это что-то около 0,6% — позволяет продолжать накачку ипотеки. Ипотечным пузырям в России все еще не место.
Впрочем, в перспективе число ипотечных сделок с квартирами в новостройках все же будет падать. По оценкам Савельева, число инвестиционных сделок сокращается. Спрос инвесторов переместился на рынок загородного жилья, а застройщики ИЖС стремятся покупать землю под новые проекты. В августе в Казани зарегистрировали 1,7 тыс. сделок, что на 20% больше, чем в июле, а за пределами столицы — 9,2 тыс., на 19% меньше июльского показателя
«В Казани сокращается число земельных участков, а финансы еще позволяют приобрести землю. И горожане также не прочь вести загородный образ жизни, — считает Галлямов. — А за пределами Казанской агломерации люди и так живут на земле, участки вдали от города неинтересны, спрос падает».
В заключение — три высказывания по поводу прогнозов на осень 2021 года. #Суварстроит в сентябре – октябре 2021-го ожидает рост объемов продаж в связи с сезонным увеличением спроса на недвижимость. «Рост ключевой ставки ЦБ в краткосрочной перспективе приведет к увеличению спроса на жилье, так как конечные покупатели стараются оформить ипотеку на действующих условиях, пока рынок ипотечных продуктов не успел отреагировать на эти изменения», — полагает Галяутдинова.
«Банки пока не отреагировали на повышение ключевой ставки, изменения условий по программам кредитования еще не было», — отмечает заместитель генерального директора УК «Унистрой» Искандер Юсупов и ожидает до конца года сдержанный рост продаж объектов компании.
В «Этажах» надеются на сезонное усиление продаж. «Ипотечные ставки, размер первоначального взноса пока держатся на прежнем уровне, — согласен с коллегами Галлямов. — Рынок спокойно развивается».
