Можно ли продать ипотечную квартиру?

Долгое время в нашем обществе живет убеждение, что квартиру в ипотеке нельзя продать и вообще распоряжаться ею практически невозможно, только жить. Отчасти это действительно было так. Но все же некоторые возможности у собственников имеются. Итак, давайте разберемся, как продать квартиру, которая находится в ипотеке.

Согласование решения с банком

Согласно договору ипотечного кредитования, квартира является залоговым имуществом, которое гарантирует кредит. При этом обязательства являются обременением жилья и усложняют процесс передачи прав собственности. Но это не значит, что ее текущий собственник (хотя и с ограниченными правами на время ипотеки) не может эту жилплощадь продавать. Единственное, что нужно сделать, это согласовать продажу такой квартиры с банком. Там не только выдадут разрешение на проведение сделки, но и предложат один или несколько способов дальнейших действий:

• Погасить остаток задолженности. Этот вариант подойдет тем, у кого остался небольшой долг по ипотечному обязательству или имеется достаточный объем сбережений;
• Организовать продажу квартиры и одновременное погашение ипотеки в ходе проведения сделки купли-продажи;
• Продать не только недвижимость, но и ипотечный долг. То есть остаток долга будет выплачивать не продавец, а покупатель – новый собственник;
• Продажей занимается сам банк через свою торговую площадку или другой механизм, который они используют.

В чем же особенности каждого из этих методов? Как лучше продавать квартиру, купленную в ипотеку?

Самый популярный способ – досрочное погашение

Он действительно самый простой с точки зрения оформления документов и передачи прав собственности на квартиру. Для закрытия ипотечного договора можно использовать собственные средства из личных накоплений. Но что делать, если это единственный доступный вариант, но нужной суммы нет?

Тогда можно взять задаток у покупателя, и погасить остаток ипотеки. После этого уже разрешается продавать квартиру стандартным способом, что существенно упрощает жизнь и продавцу, и покупателю.

При этом все операции фиксируются документально, оформляется предварительный договор купли-продажи. Задаток будет использоваться и как гарантия сделки.

Способ с погашением ипотечного долга в процессе сделки

В этом случае купля-продажа квартиры осуществляется только через банк. Для проведения расчета открывается специальный счет, на который покупатель зачисляет средства. Далее проводится оформление документов на квартиру, после чего продавец получает остаток стоимости после вычета долга.

Осуществляется такой способ продажи только через системы безопасных расчетов или аккредитива. Это делается для того, чтобы защитить интересы обеих сторон и банка.

Реально ли продать квартиру вместе с долгом по ипотеке?

На самом деле такая практика тоже достаточно распространена. Покупателем такого жилья выступают граждане, которые получили одобрение на ипотеку. Преимуществом для них является тот факт, что банки нередко позволяют улучшить условия ипотечного договора и провести рефинансирование.

Продавать же на таких условиях свою квартиру решают те, у кого нет возможности воспользоваться предыдущими двумя способами. Например, когда нет сбережений, покупатель не хочет давать задаток, а банк-кредитор не поддерживает погашение ипотеки в процессе продажи из вырученных средств.

Как происходит продажа квартиры банком?

Это критический случай. Обычно банк продает квартиру в ипотеке, когда по договору накопились приличные долги и провести реструктуризацию не представляется возможным. Но не стоит путать такую продажу с реализацией конфиската.  Квартира на продажу выставляется только после согласования всех моментов с собственником. Это происходит только после подписания соответствующих документов.

Сложнее всего ситуация с квартирами, которые куплены с использованием средств материнского капитала. В этом случае, по условию использования, члены семьи должны получить долю собственности. Поэтому обременение выражается не только в ипотечных обязательствах, но и в наличии несовершеннолетних в числе собственников квартиры. Такие сделки проводятся при обязательном участии опекунского совета.

Что делать, если хочется обменять квартиру в ипотеке на новую?

Большая часть сделок продажи жилья заключается, когда продавец планирует приобрести что-то получше для себя и своей семьи. Сегодня мы наблюдаем стремительное увеличение числа качественных квартир в новых жилых комплексах. Например, девелоперская компания «Унистрой» не только активно вводит в эксплуатацию новые дома, но и создает условия для более простой и доступной покупки жилья.

Например, используя программу «Trade in» можно обменять старую квартиру на новую, даже до погашения ипотеки. При этом значительно сокращаются затраты времени, ведь компания активно сотрудничает с банками, уже есть готовые кейсы для разных ситуаций. Теперь вам не придется самостоятельно заниматься этим сложным процессом с множеством юридических тонкостей. Достаточно обратиться в любой офис продаж компании и попросить о консультации.