40 дней до новой эпохи долевого строительства: быть или не быть?

Из сотни заявок татарстанских застройщиков банки пока одобрили лишь каждую десятую

«У нас сегодня 255 жилых домов строится… Все они с 1 июля не смогут финансировать свои объекты. Почти 20 тысяч человек имеют договоры долевого участия», — такие цифры на совещании в кабмине РТ привел министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин. И если строители и банкиры не ударят по рукам до 1 июля, то стройка и продажи встанут. Между тем на получение проектного финансирования может уйти и полгода, рассказали «БИЗНЕС Online» участники рынка.

Ирек Файзуллин: «У нас сегодня 255 жилых домов строится в 12 муниципальных образованиях. Все они с 1 июля не смогут финансировать свои объекты» ИРЕК ФАЙЗУЛЛИН: «ПОЧТИ 20 ТЫСЯЧ ЧЕЛОВЕК ИМЕЮТ ДОГОВОРЫ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ…»

Эпоха эскроу, в которой окажется строители с 1 июля, сильно тревожит власти Татарстана. В минувшую субботу тему на республиканском совещании в режиме видеоконференции поднял министр строительства и ЖКХ республики Ирек Файзуллин. Напомним, что уже через 40 дней застройщики потеряют право продажи квартир по договорам долевого участия. Исключениями станут объекты высокой степени готовности (свыше 30% с глубиной продаж 10%), застройщики, достраивающие чужие долгострои, или крупные проекты комплексной застройки под поручительство региональных властей.

«Всего в стране 63 банка имеют такие полномочия. В республике 21 банк аккредитован по работе с договорами долевого участия и открытия счетов эскроу. Но активно работают только 9 банков», — заявил Файзуллин.

По его словам, очень непроста сама процедура подачи заявок. Застройщики предоставляют банкам необходимые документы, банки проводят работу по финансовому анализу кредитной модели каждого строительного проекта. На сегодня в 9 банков поданы 103 заявки. Но только по 5 проектам подписаны договоры, еще 6 одобрены, 6 получили отказ. И 87 находятся на рассмотрении. Получается, что на сегодняшний день только каждая десятая заявка строителей получила банковский «одобрямс».

Успеют ли банки и строители договориться за 40 оставшихся дней, большой вопрос. Если нет — строительный рынок может ждать мощное «землетрясение»: по тем объектам, где ДДУ заключать нельзя, продажи квартир просто встанут. «У нас сегодня 255 жилых домов строится в 12 муниципальных образованиях, — оценил Файзуллин масштабы возможных проблем. — Все они с 1 июля не смогут финансировать свои объекты. Почти 20 тысяч человек сегодня имеют договоры долевого участия…»

Впрочем, понятно, что министр называл общее число объектов долевого строительства в республике. Далеко не все из них подпадают под действие правил проектного финансирования с открытием эскроу-счетов. Проблема встанет во весь рост для новых площадок, на которые сейчас только оформляются разрешения на строительство.

«ИЗ-ЗА ПРОЦЕДУРНЫХ ВОПРОСОВ, ОТСУТСТВИЯ ОПЫТА РАБОТЫ КАК БЫ НЕ ПОЯВИЛИСЬ У НАС БОЛЬШИЕ ПРОБЛЕМЫ!»

Президент РТ Рустам Минниханов, который в Госсовете при президенте РФ отвечает за тему строительства, попросил банкиров представить полную информацию о положении дел.

«Сегодня мы специально пригласили банки (в зале кабмина были их представители — прим. ред.). — Нам надо понимать, где какие моменты есть. Должен быть четкий регламент! Наша задача — чтобы мы не создали второй эшелон обманутых дольщиков из-за этих вот решений. В принципе государство принимает решение, чтобы защитить дольщиков. Но из-за процедурных вопросов, отсутствия опыта работы как бы не появились у нас большие проблемы. Я попрошу максимально активно держать эту тему на контроле».

Вопрос, по словам Минниханова, надо отработать на ближайшем совещании рабочей группы Госсовета РФ, которое состоится 30 мая — там как раз будут и представители ЦБ, и крупнейших банков, «включенных» в систему эскроу. По всей видимости, все системные проблемы там могут найти свое решение — или как минимум будут обозначены так, чтобы их можно было решить.

Напомним, что достройка домов очередной волны обманутых дольщиков сейчас оценивается в 7,5 млрд рублей. И есть вероятность, что деньги на достройку Татарстан получит от федерального центра, через банк «Дом.РФ» — во всяком случае, такая просьба правительством РТ отправлена. 

Достройка домов очередной волны обманутых дольщиков сейчас оценивается в 7,5 млрд рублей

СТРОИТЕЛИ: «МЫ ПРОДОЛЖИМ РАБОТАТЬ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ»

Напомним, что ранее застройщики в разговорах с «БИЗНЕС Online» не раз отмечали сложность и длительность процедуры оформления эскроу. В самих банках не хватает пока нужных специалистов, которые разбирались бы в строительных вопросах. «Подумаешь, какой-то там строитель пришел эскроу открывать! — горько шутит один из застройщиков. — А у нас сотрудник, который может вас принять, на больничном, а потом у него отпуск. Приходите-ка вы с вашими документиками через месяц, мы их и посмотрим…» — описывает отношение банков один из застройщиков.

Заместитель управляющего Сбербанка «Татарстан» Антон Каменев рассказал о двух самых больших проблемах в этой сфере. «Во-первых, у меня создается устойчивое ощущение, что большая часть средних и малых строителей все еще верят, что этот закон отменят. Мы общаемся каждый день с бенефициарами и видим в их глазах это настроение. А во-вторых, я уже говорил в одном из интервью,  что оставляет желать лучшего образованность финансовых служб строительных компаний в плане проектного финансирования и возможности работы с банками в рамках тех документов, которые необходимо оформлять».

В связи с этим «Сбербанк» открыл школу эскроу, куда сейчас приглашают всех собственников и финансовых директоров. Об этом представители банка сообщили Рустаму Минниханову.

Антон Каменев: «У меня создается устойчивое ощущение, что большая часть средних и малых строителей все еще верят, что этот закон отменят»Антон Каменев: «У меня создается устойчивое ощущение, что большая часть средних и малых строителей все еще верят, что этот закон отменят»

«На совещании мы сообщили об этом Рустаму Нургалиевичу, на что получили очень положительный отзыв о том, что это хорошая практика и рекомендации всем банкам придерживаться такого же направления», — добавил Каменев. По его словам, еженедельно по четвергам банк собирает всех клиентов, у кого есть вопросы по проектному финансированию — с тем, чтобы снять все проблемы при оформлении документов. Кроме того, сотрудники Сбербанка в индивидуальном порядке помогают застройщикам в оформлении бумаг — чтобы какие-то формальные проблемы не стали поводом для отказа.

«Я не могу выделить какой-то отдельный месяц, когда заявок застройщиков стало особенно много. Наверное, с конца года, с ноября крупные застройщики стали задумываться. Мы рассмотрели в прошлом году одну заявку. А в этом году заявки поступают, я бы сказал, равномерно, нет какого-то пика. Сейчас у нас 27 заявок. Безусловно, у нас есть возможность рассмотреть все эти заявки и подписать к 1 июля», — подвел итог Антон Каменев.

Напомним, что именно «Сбер» стал первым банком, который начал работать с эскроу в республике — все подписанные договоры о проектном финансирование пока на счету только этого банка. Первым жилым комплексом, квартиры в котором продаются через банк, стал Art City от «Унистроя». Кроме того, через эскроу начал работать «#Суварстроит» в ЖК «Столичный».

Спасает ситуацию то, что часть строящихся сейчас объектов все еще будут достраиваться по старым правилам. Как рассказали «БИЗНЕС Online» в «СМУ-88», по большинству жилых комплексов продажи продолжатся по договорам долевого участия. «Они отвечают требованиям закона — 30% готовности и 10% продаж, — пояснил гендиректор компании Илья Вольфсон. — По тем ЖК, которые не проходят по этим критериям, мы продолжим работать за счет собственных средств, мы можем себе это позволить. Что касается перехода на эскроу — мы не хотим торопиться и подождем, когда эта практика будет обкатана».

Один из источников в банковской сфере в разговоре с «БИЗНЕС Online» оценил тревогу застройщиков вокруг проектного финансирования не иначе как «истерию на ровном месте». По его словам, все идет в рабочем порядке. «Просто не всем застройщикам нужно срочно иметь это одобрение или получать проектное финансирование. На данный момент большинство объектов у застройщиков находятся на максимальной стадии готовности, поэтому дополнительное финансирование в рамках этого нового закона им не нужно. Все застройщики, по крайней мере, у нас знают о сроках этого одобрения, их все устраивает. И у других банков, насколько я знаю, такая же история. Тем, кому нужно было срочно, уже одобрено, финансирование получено», — отмечает собеседник нашего издания в одном из крупных федеральных банков.

В «КамаСтройИнвесте» большинство проектов также попадают под старые требования. Но вот в ЖК «Живи» продажи начнутся по эскроу-счетам, рассказала «БИЗНЕС Online» коммерческий директор Антонина Дарчинова. «Хотя разрешение на строительство там получено до 1 июля 2018 года, по новым требованиям, если его строительная готовность менее 30 процентов, мы должны продавать его по эскроу-счетам. У нас уже подписан договор со „Сбербанком“, и по нему будет проектное финансирование», — пояснила она. По другим же объектам предстоит получить заключение о возможности привлечения денежных средств без эскроу-счетов. В Казани это заключение выдается управлением жилищной политики исполкома. Но сам процесс оформления проектного финансирования растянулся на полгода — то есть в срочном порядке этого сделать не удастся. Это большая работа юристов и финансистов, заметила Дарчинова.

Если строители и банкиры не ударят по рукам до 1 июля,стройка и продажи встанут

К активной работе с застройщиками региона готов и «Россельхозбанк», хотя в таблице минстроя РТ его и не оказалось. «Мы, как крупный федеральный банк и имеющий опыт в финансировании строительных проектов, готовы рассматривать заявки на проектное финансирование. По всем поступающим заявкам одобрения будут приниматься в рабочем режиме», — комментирует директор Татарстанского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Ляля Кудерметова.

Наконец, источники на рынке отмечают, что, помимо собственно вожделенного договора с банком, застройщику предстоит немало сложностей в текущей работе. Банки получают право контроля каждого платежа, который проводит строитель. Вся работа стройки становится прозрачной и мониторится банками — а это налагает требования и на сами банки. Там должны появиться профессионалы, которые разбираются в тонкостях стройки: какие нужны платежи, когда и почему. И строителям остается лишь верить, что при работе через эскроу банк проявит достаточно лояльности и готовность работать оперативно, иначе создать проблемы бизнесу можно буквально по щелчку пальцев. 

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/425026